Sentenza del 21/04/2016 n. 2267 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

Il ricorrente ha contestato la rideterminazione del valore dell'immobile effettuata dall'Ufficio ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale. La rettifica era fondata principalmente sui dati OMI, senza considerare adeguatamente che, al momento della stipula, il cespite risultava ancora occupato e abitato. Sono state inoltre valorizzate circostanze idonee a ridurre il reale valore di mercato, quali la presenza di un'ipoteca e lo stato di conservazione dell'immobile.

La decisione

La pretesa dell'Ufficio è stata ritenuta non adeguatamente fondata: il valore dell'immobile non può essere automaticamente rettificato sulla base dei soli dati OMI quando non vengono considerate le concrete condizioni del bene al momento della vendita. L'occupazione dell'immobile, l'eventuale gravame ipotecario e lo stato manutentivo possono incidere negativamente sul suo valore effettivo e devono essere valutati nella determinazione della base imponibile.

Norme richiamate

• Disciplina delle imposte di registro, ipotecaria e catastale

  La base imponibile deve riflettere il valore effettivo del bene trasferito; la rettifica dell'Ufficio richiede una valutazione concreta e non può dipendere esclusivamente da valori statistici o presuntivi.

• Dati OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare)

  I valori OMI costituiscono elementi indiziari e comparativi, ma non sono sufficienti, da soli, a dimostrare il maggior valore di uno specifico immobile, soprattutto quando sussistono caratteristiche peculiari che ne diminuiscono il valore.

Massime di principio

• In caso di rettifica del valore immobiliare, l'Amministrazione deve considerare le caratteristiche concrete del cespite e fornire una motivazione specifica, non limitandosi al richiamo dei valori OMI.
• L'immobile occupato o abitato al momento della vendita può avere un valore di mercato inferiore rispetto a un immobile libero e immediatamente disponibile; tale circostanza deve essere valutata.
• La presenza di ipoteche, vincoli, oneri o altri gravami può incidere sul valore economico del bene e deve essere considerata nella stima.
• Lo stato di conservazione, manutenzione e abitabilità dell'immobile costituisce un elemento rilevante per determinare il suo effettivo valore di mercato.
• Il contribuente può contestare una rettifica dimostrando, anche mediante documentazione tecnica e comparativa, che il valore indicato dall'Ufficio non riflette le condizioni specifiche dell'immobile.
• I dati OMI non determinano automaticamente il valore imponibile: devono essere utilizzati insieme ad altri elementi oggettivi e pertinenti.