Sentenza del 26/10/2015 n. 2160 - Comm. Trib. Reg. Emilia Romagna

Esito

La controversia

La società ha impugnato l'avviso di rettifica e liquidazione relativo alle imposte di registro, ipotecarie e catastali per l'anno 2006, riguardante la compravendita di un terreno edificabile. Ha contestato, in particolare, la mancata allegazione degli atti di comparazione e della perizia richiamata dall'Ufficio, l'insufficiente motivazione della diversa stima rispetto alla perizia giurata prodotta dalla contribuente ai sensi dell'art. 7 della legge n. 448/2001, nonché l'errata valutazione dell'unitarietà del lotto edificabile, risultante dalla combinazione di più particelle acquistate nello stesso atto.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale ha accolto l'appello della contribuente e ha ritenuto illegittimo e nullo l'avviso. L'Ufficio non aveva assolto né l'obbligo di motivazione né quello di allegazione dell'atto assunto come termine di comparazione e della perizia di stima richiamata. La motivazione non spiegava adeguatamente i criteri utilizzati, né considerava gli indici di edificabilità, i vincoli comunali e la cessione gratuita di aree al Comune. Anche nel merito, la stima dell'Ufficio risultava eccessiva rispetto alla CTU: il valore residuo del lotto edificabile era quantificabile in circa 753.400 euro, contro la pretesa di 1.080.000 euro. L'avviso è stato quindi caducato e le spese sono state compensate tra le parti.

Norme richiamate

• Art. 52, comma 2-bis, D.P.R. n. 131/1986

  L'atto al quale la motivazione dell'atto impositivo "fa riferimento" deve essere allegato all'avviso.

  Quando l'Ufficio fonda una rettifica su un atto comparativo o su una perizia richiamata, deve allegare tali documenti all'avviso, salvo che il loro contenuto sia già integralmente conosciuto o riprodotto in modo sufficiente. La mera indicazione degli estremi dell'atto o una riproduzione incompleta non è sufficiente.

• Art. 7, legge n. 448/2001

  La perizia giurata utilizzata dalla contribuente per determinare il valore del terreno costituisce un elemento che l'Amministrazione deve esaminare e superare con una motivazione concreta e specifica, se intende adottare una diversa valutazione.

Massime di principio

• Un avviso di rettifica fondato su comparazioni deve indicare in modo chiaro i criteri di stima e deve allegare gli atti comparativi e le perizie espressamente richiamati, quando tali documenti sono necessari per comprendere la pretesa fiscale.
• La motivazione non può limitarsi a indicare un valore diverso da quello dichiarato: l'Ufficio deve spiegare il percorso logico e tecnico seguito, anche con riferimento alle caratteristiche concrete del bene.
• Nella valutazione di un terreno edificabile devono essere considerate le particolarità del lotto, gli indici di edificabilità, i vincoli urbanistici, gli oneri di urbanizzazione o di cessione gratuita e l'eventuale unitarietà economica di più particelle.
• Una perizia giurata prodotta dal contribuente non vincola automaticamente l'Amministrazione, ma una stima divergente deve essere adeguatamente motivata e confrontata con i dati della perizia.
• Se mancano sia l'allegazione dei documenti essenziali sia una motivazione concreta e verificabile, l'avviso può essere dichiarato illegittimo e annullato, anche indipendentemente dalla correttezza della stima nel merito.