Sentenza n. 1197/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 7

Esito

La controversia

Gli appellanti hanno chiesto la riforma della sentenza del TAR Lazio che aveva respinto il ricorso contro la determinazione dirigenziale con cui Roma Capitale aveva rigettato un'istanza di condono presentata ai sensi del cosiddetto terzo condono edilizio. Hanno dedotto, in primo luogo, l'erronea applicazione della disciplina del terzo condono in relazione al vincolo paesaggistico gravante sull'area, richiamando altre pronunce del TAR relative ad analoghi dinieghi e sostenendo che l'amministrazione non avrebbe accertato la natura naturale o artificiale del fosso, né la distanza dell'abuso dal corso d'acqua. Hanno inoltre lamentato eccesso di potere per travisamento e disparità di trattamento, sostenendo che nella zona fossero stati assentiti altri abusi e che il vincolo fosse sostanzialmente superato dall'edificazione esistente. In secondo luogo, hanno censurato l'inerzia dell'amministrazione nella repressione dell'abuso e il lungo tempo trascorso tra la realizzazione dell'opera, la presentazione dell'istanza e il diniego, deducendo la lesione del legittimo affidamento. In terzo luogo, hanno denunciato il difetto di istruttoria e di motivazione del diniego, anche quanto alla consistenza dell'opera, alla natura del fosso e alla distanza dal corso d'acqua. Infine, hanno sostenuto che il provvedimento avrebbe omesso la comparazione tra l'interesse pubblico alla tutela del territorio e del paesaggio e l'interesse privato alla conservazione dell'ampliamento, nonché l'indicazione di specifiche ragioni di pubblico interesse attuali.

La decisione

L'appello è stato respinto, in parte per inammissibilità e in parte per infondatezza. È stata dichiarata inammissibile, ai sensi dell'art. 104 c.p.a., la censura relativa alla natura del fosso e alla distanza dell'abuso, perché introdotta per la prima volta in appello: nel ricorso di primo grado non era stata formulata una specifica contestazione sulla sussistenza del vincolo sotto tali profili. Nel merito, il Consiglio di Stato ha confermato che il terzo condono, disciplinato dall'art. 32 del d.l. n. 269/2003, dalla legge n. 326/2003 e dalla legge regionale Lazio n. 12/2004, consente nelle aree vincolate soltanto la sanatoria degli abusi minori, privi di aumento di superficie o volumetria, alle ulteriori condizioni previste dalla legge. Gli interventi che comportano nuove superfici o volumetrie sono invece abusi sostanziali e sono legalmente esclusi dal condono, anche quando il vincolo sia relativo, l'intervento sia conforme agli strumenti urbanistici o l'immobile abbia destinazione abitativa. Poiché l'opera aveva determinato un ampliamento di 17,30 mq ed era localizzata in area vincolata, il diniego era vincolato e legittimamente motivato mediante l'indicazione dell'esistenza del vincolo e dell'incremento di superficie. Sono state ritenute irrilevanti le esigenze abitative e l'assenza di finalità speculative, così come la presenza di altri edifici o di precedenti condoni nella zona: l'eventuale compromissione del contesto paesaggistico non legittima ulteriori abusi e la disparità di trattamento non può essere invocata per ottenere l'applicazione contra legem della disciplina. Il decorso del tempo non ha fatto sorgere alcun affidamento tutelabile, poiché una situazione abusiva originariamente contra ius non può essere legittimata dalla tolleranza o dall'inerzia amministrativa. Non era necessaria una specifica motivazione sulle ragioni di pubblico interesse né una comparazione tra interessi pubblici e privati, poiché il diniego di condono è un atto vincolato e, nelle aree paesaggisticamente vincolate, la prevalenza dell'interesse pubblico alla tutela del paesaggio è considerata in re ipsa. Gli appellanti sono stati condannati alla rifusione delle spese di giudizio, liquidate in euro 4.000 oltre accessori.

Norme richiamate

• art. 104 c.p.a.

  Vieta la proposizione di motivi nuovi in appello; è stata applicata per dichiarare inammissibile la censura sulla natura del fosso e sulla distanza dell'abuso, non dedotta specificamente in primo grado.

• art. 32 d.l. n. 269/2003

  Disciplina il cosiddetto terzo condono edilizio, caratterizzato da limiti più stringenti rispetto ai condoni precedenti; nelle aree vincolate consente la sanatoria solo di determinate opere minori e non di interventi comportanti aumento di superficie o volumetria.

• legge n. 326/2003

  Ha convertito il d.l. n. 269/2003 e concorre a definire il regime del terzo condono, che esclude gli abusi sostanziali realizzati in aree sottoposte a vincolo.

• artt. 2 e 3, comma 1, lettera b), legge Regione Lazio n. 12/2004

  Attuano a livello regionale la disciplina del terzo condono e confermano, per le aree vincolate, la condonabilità limitata agli abusi minori privi di aumento di cubatura o superficie, alle condizioni previste dalla legge.

• Allegato 1 d.l. n. 269/2003

  Distingue gli abusi minori di cui ai numeri 4, 5 e 6, condonabili in area vincolata alle condizioni di legge, dagli abusi maggiori di cui ai numeri 1, 2 e 3, esclusi dal condono.

• art. 3 l. n. 241/1990

  L'obbligo di motivazione del diniego di condono è assolto mediante l'indicazione dei presupposti di fatto e di diritto vincolanti, nella specie l'esistenza del vincolo paesaggistico e l'incremento di superficie.

• art. 9, comma 2, Cost.

  Attribuisce rilievo costituzionale alla tutela del paesaggio, la cui prevalenza sugli interessi privati concorrenti è stata valorizzata nel giudizio sul diniego di condono.

• art. 42 Cost.

  Richiamato nel bilanciamento tra diritto all'abitazione e tutela della proprietà, da un lato, e tutela dell'ambiente e del paesaggio, dall'altro; non fonda una prevalenza automatica dell'interesse abitativo sulla disciplina vincolistica.

• art. 134, comma 1, lettera b), d.lgs. n. 42/2004

  Individua il vincolo paesaggistico richiamato nella documentazione urbanistica relativa all'area, qualificata come area vincolata per la presenza di fossi.

• art. 142, comma 1, lettera d), d.lgs. n. 42/2004

  È stato richiamato dagli appellanti in relazione alla disciplina paesaggistica dei fiumi, torrenti e corsi d'acqua e delle fasce di rispetto; la relativa censura è stata ritenuta nuova e quindi inammissibile in appello.

• art. 74 c.p.a.

  Richiamato per rinviare alle motivazioni di una precedente sentenza del Consiglio di Stato, ritenute applicabili alla questione dei limiti del terzo condono in area vincolata.

Massime di principio

• Nel regime del terzo condono edilizio, nelle aree sottoposte a vincolo paesaggistico sono condonabili soltanto gli abusi minori privi di aumento di cubatura o superficie e subordinati alle ulteriori condizioni previste dalla legge; gli interventi che realizzano nuove superfici o volumetrie sono esclusi dalla sanatoria, anche se il vincolo è relativo, l'opera è conforme agli strumenti urbanistici o l'immobile ha destinazione abitativa.
• Il diniego di condono edilizio fondato sull'esistenza di un vincolo paesaggistico e sull'incremento di superficie o volumetria ha natura vincolata e soddisfa l'obbligo di motivazione mediante l'indicazione di tali presupposti, senza necessità di una specifica comparazione tra l'interesse pubblico e gli interessi privati.
• Il decorso del tempo, l'inerzia o la tolleranza dell'amministrazione non fanno sorgere un affidamento tutelabile sulla conservazione di un abuso edilizio originariamente contra legem e non impongono, nel diniego di condono, una motivazione ulteriore sulle ragioni di pubblico interesse.
• La compromissione paesaggistica già prodotta da edificazioni spontanee o la presenza di altri manufatti assentiti nella medesima zona non elimina il vincolo né legittima ulteriori abusi o impone la sanatoria di opere non condonabili.
• La disparità di trattamento non può essere invocata per ottenere l'applicazione illegittima della disciplina sul condono edilizio; inoltre, l'allegazione di precedenti condoni o situazioni analoghe richiede almeno un principio di prova.
• In appello è inammissibile la censura che introduca per la prima volta una specifica contestazione sui presupposti sostanziali del vincolo o dell'abuso, anche quando il giudizio di primo grado si sia concluso prima della formazione o pubblicazione di precedenti decisioni richiamate dall'appellante.

Come è indicizzato