Cassazione Civile, Sentenza n. 16946/2024 del 19/06/2024

Esito

La controversia

La ricorrente denunciava, ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 5 c.p.c., l'omesso esame di un fatto decisivo: lo stato effettivo di ristrutturazione degli immobili al momento della cessione e la loro classificazione catastale in F/4. La questione centrale era se gli immobili venduti fossero da considerare strumentali per natura (con conseguente applicazione delle imposte ipotecarie e catastali in misura proporzionale) o non ultimati/in corso di ristrutturazione (con conseguente sottoposizione dell'operazione a IVA e applicazione delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa). La contribuente sosteneva che, essendo gli immobili in corso di ristrutturazione e censiti in F/4 al momento del rogito, essi non potevano essere ritenuti strumentali in base alle pregresse categorie C e D e che la Commissione regionale aveva omesso di valutare adeguatamente le sue allegazioni probatorie.

La decisione

Il ricorso è stato accolto. La Suprema Corte ha ritenuto che la classificazione catastale F/4 al momento del trasferimento costituisce un dato fattuale rilevante e che la Commissione regionale ha errato applicando la precedente qualificazione catastale (C e D) ormai superata. La sentenza impugnata è stata cassata e la causa rinviata alla Commissione tributaria regionale del Piemonte, in diversa composizione, per un nuovo accertamento di fatto sulla natura strumentale o meno dei beni al momento del rogito, tenendo conto della categoria F/4 e applicando di conseguenza il regime fiscale pertinente; è stata prevista la liquidazione delle spese del grado di legittimità.

Norme richiamate

• D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, art. 10, comma 1, n. 8-ter

  le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni

  La norma individua l'esenzione IVA per i fabbricati strumentali per natura, salvo specifiche eccezioni (es. imprese costruttrici/ristrutturatrici entro 5 anni o opzione). La qualificazione 'strumentale per natura' è decisiva per stabilire il regime fiscale di riferimento.

• D.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347, art. 10

  disciplina l'imposta catastale e le relative disposizioni riferite ai fabbricati

  Stabilisce criteri per l'applicazione dell'imposta catastale: per i beni strumentali per natura si applica l'imposta catastale in misura proporzionale (10 per mille), mentre per atti soggetti ad IVA l'imposta catastale può essere in misura fissa; la distinzione dipende dalla natura strumentale del bene al momento del trasferimento.

• Tariffa allegata al D.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347 (nota all'art. 1)

  applicazione di una imposta fissa di 200,00 € per i trasferimenti di beni immobili soggetti ad IVA

  Per atti di trasferimento soggetti ad IVA si applicano imposte ipotecarie/catastali in misura fissa (es. imposta ipotecaria fissa indicata nella nota all'art.1) salvo il caso in cui il bene sia qualificabile come strumentale per natura, che comporta applicazione proporzionale.

• Tariffa allegata al D.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347 (art. 1-bis / art. 1-bisdella Tariffa)

  imposta ipotecaria proporzionale del 3% per la trascrizione di atti che importano il trasferimento della proprietà degli immobili strumentali

  Per gli immobili strumentali per natura (art.10 DPR 633/1972, n.8-ter) si applica l'imposta ipotecaria proporzionale (3%) e l'imposta catastale proporzionale (10 per mille), anche se la cessione è stata assoggettata a IVA.

Massime di principio

• La categoria catastale vigente al momento del trasferimento (rogito) è il criterio oggettivo principale per determinare la strumentalità del bene; una qualificazione in F/4 indica uno stato 'in corso di definizione' che va considerato e prevale sulle precedenti categorie obsolete.
• La presenza della classificazione F/4 impone al giudice di verificare concretamente la natura dell'immobile al momento del trasferimento: non è corretto appellarsi automaticamente alle precedenti categorie catastali non più corrispondenti alla situazione reale.
• Se un immobile è censito in F/4 al momento della vendita, il regime fiscale (IVA vs esenzione, imposte ipotecarie/catastali fisse vs proporzionali) dipende dall'accertamento di fatto sulla strumentalità per natura alla data del rogito; tale accertamento richiede valutazione probatoria, non semplici riferimenti a classificazioni passate.
• L'assoggettamento ad IVA della cessione non esclude la possibilità che, qualora il bene sia strumentale per natura al momento del trasferimento, trovino applicazione le imposte ipotecarie e catastali in misura proporzionale previste per i beni strumentali.
• I giudici di merito non possono 'sterilizzare' la funzione della categoria F/4 facendo riferimento a classamenti anteriori: la fictio dell'F/4 segnala mutamento di consistenza che obbliga a riconsiderare la qualificazione funzionale del bene.
• In caso di situazioni analoghe è opportuno raccogliere e documentare elementi probatori sullo stato di avanzamento lavori e sulla destinazione d'uso effettiva al momento del rogito (perizie, visure catastali aggiornate, perizie tecniche e dichiarazioni in atto), poiché il risultato fiscale può cambiare a seconda dell'esito dell'accertamento di fatto.