Sentenza del 18/09/2019 n. 23223 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate ha impugnato la sentenza della CTR di Ancona, che aveva annullato la rettifica del valore dichiarato nell'atto di vendita di un terreno con fabbricato registrato il 13 febbraio 2007. Il primo motivo riguardava la violazione degli artt. 51 e 52 del D.P.R. n. 131/1986: secondo l'Agenzia, la rettifica era legittimamente fondata sul prezzo risultante da una compravendita del 2009 relativa a immobili con caratteristiche analoghe. Il secondo motivo denunciava carenza e contraddittorietà della motivazione della CTR, ma è stato dichiarato assorbito.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo, ritenendo legittimo utilizzare, ai fini della determinazione del valore venale in comune commercio, una compravendita comparabile intervenuta due anni dopo l'atto oggetto di rettifica. I criteri indicati dall'art. 51, comma 3, del D.P.R. n. 131/1986 sono pariordinati e l'Ufficio può utilizzare anche ogni altro elemento di valutazione, purché idoneo e riferibile a immobili con caratteristiche analoghe. La sentenza della CTR è stata cassata senza rinvio e l'originario ricorso dei contribuenti è stato rigettato. Le spese dei giudizi di merito sono state compensate, mentre i contribuenti sono stati condannati a pagare 5.000 euro, oltre accessori di legge, per la fase di legittimità.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 131/1986, art. 43, comma 1, lettera a)

  Per gli atti di trasferimento immobiliare, la base imponibile delle imposte proporzionali è collegata al valore indicato nell'atto, salvo che il corrispettivo pattuito sia superiore.

• D.P.R. n. 131/1986, art. 51, commi 1, 2 e 3

  L'Ufficio deve avere riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell'atto, relativi agli stessi immobili o ad altri di analoghe caratteristiche e condizioni, nonché al reddito netto capitalizzato e ad ogni altro elemento di valutazione.

  L'Amministrazione può verificare se il valore dichiarato corrisponde al valore venale in comune commercio e può utilizzare criteri di valutazione alternativi e pariordinati. Il riferimento a trasferimenti entro tre anni costituisce un parametro di confronto, non un valore automaticamente vincolante. È sufficiente anche un'altra compravendita comparabile, purché l'immobile presenti caratteristiche analoghe e il confronto sia adeguatamente motivato.

• D.P.R. n. 131/1986, art. 52

  Disciplina i poteri dell'Ufficio in materia di rettifica e liquidazione dell'imposta di registro in relazione al valore dei beni trasferiti.

• Codice di procedura civile, art. 360, comma 1, numeri 3 e 5

  Il ricorso per cassazione è stato proposto per violazione di legge e per vizio della motivazione; il primo motivo è stato accolto, mentre il secondo è rimasto assorbito.

Massime di principio

• Nella rettifica del valore di un immobile ai fini dell'imposta di registro, l'Agenzia delle Entrate non è obbligata a utilizzare esclusivamente trasferimenti anteriori all'atto: può considerare anche una compravendita successiva, purché rientri nel limite temporale previsto e riguardi immobili comparabili.
• I criteri dell'art. 51, comma 3, del D.P.R. n. 131/1986 sono alternativi e pariordinati: l'Ufficio può basarsi su trasferimenti comparabili, redditività dell'immobile o altri elementi di valutazione, inclusi dati e indicazioni comunali.
• Il termine di confronto non determina automaticamente il valore imponibile; serve come parametro per stimare il valore venale in comune commercio. Tuttavia, la comparabilità deve essere concreta e riferita a elementi come destinazione urbanistica, categoria catastale, ubicazione, caratteristiche fisiche e inserimento in eventuali piani di lottizzazione.
• Un avviso di rettifica può essere ritenuto adeguatamente motivato anche se fondato su una sola compravendita comparabile, quando le analogie tra gli immobili e la rilevanza del prezzo siano chiaramente indicate.
• La notevole differenza tra il prezzo dichiarato e il successivo valore di mercato può giustificare l'avvio della rettifica, ma l'Amministrazione deve comunque indicare un parametro concreto e attendibile per quantificare il maggior valore.