Cassazione Civile, Ordinanza n. 24894/2023 del 21/08/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla domanda proposta da diversi conduttori di alloggi siti in Napoli, già di proprietà di un ente previdenziale poi confluito nell'INPS, per ottenere il trasferimento della proprietà delle singole unità immobiliari. Gli attori chiedevano in via principale una pronuncia ex art. 2932 c.c. al prezzo ritenuto dovuto ai sensi dell'art. 6, comma 2, lett. a), D.Lgs. n. 104/1996, calcolato sulla rendita catastale con moltiplicatore 100; in subordine chiedevano il prezzo previsto dall'art. 3, comma 8, D.L. n. 351/2001, pari al valore di mercato degli immobili liberi ridotto del 30%. Il Tribunale aveva accolto la domanda, ma la Corte d'appello aveva riformato la decisione respingendola. In cassazione i ricorrenti hanno dedotto: 1) nullità della sentenza per violazione del contraddittorio, sostenendo che dopo l'interruzione del giudizio per morte di una litisconsorte la riassunzione non era stata notificata a tutte le altre parti; 2) violazione delle norme sulla dismissione del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali, assumendo che la comunicazione inviata dall'ente nel 1999 integrasse una proposta di vendita o un'offerta irrevocabile, tale da far sorgere un obbligo a contrarre azionabile ex art. 2932 c.c., soprattutto perché i conduttori avevano manifestato la volontà di acquisto prima dell'entrata in vigore della disciplina del 2001.

La decisione

La Corte ha dichiarato inammissibile il controricorso con ricorso incidentale adesivo proposto da una delle intimate che non aveva partecipato ai gradi di merito; ha poi rigettato il ricorso principale e quello incidentale adesivo. Sul primo motivo ha ritenuto la censura processuale inammissibile perché non era stato allegato uno specifico pregiudizio al diritto di difesa derivante dall'omessa notifica della riassunzione, e perché i ricorrenti avevano comunque partecipato alle udienze successive alla ripresa del giudizio. Sul secondo motivo ha ritenuto infondati e, in parte, inammissibili i rilievi: ha ribadito che, in tema di dismissione degli immobili degli enti previdenziali, il diritto di prelazione dei conduttori presuppone una valida e specifica offerta di vendita dell'ente; non esiste un autonomo diritto potestativo del conduttore all'acquisto né un obbligo legale di vendere derivante dalla sola manifestazione di volontà del conduttore. La comunicazione del 1999 non è stata qualificata come proposta di vendita, poiché priva di prezzo e formulata come mera ricognizione di una eventuale vendita, non vincolante per l'ente. Conseguentemente è stata confermata la decisione della Corte d'appello che aveva escluso il trasferimento giudiziale degli immobili. Le spese del giudizio di legittimità sono state poste a carico solidale dei ricorrenti.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  La pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c. presuppone l'esistenza di un obbligo a contrarre; tale obbligo non è stato ravvisato nella disciplina sulla dismissione degli immobili previdenziali né nella comunicazione inviata dall'ente.

• art. 6, comma 2, lett. a), D.Lgs. n. 104 del 1996

  La norma è stata richiamata dai ricorrenti come base del prezzo di cessione, ma la Corte ha escluso che attribuisca ai conduttori un diritto autonomo all'acquisto in assenza di una specifica proposta di alienazione dell'ente.

• art. 6, comma 5, D.Lgs. n. 104 del 1996

  Il diritto di prelazione dei conduttori è esercitabile solo quando l'ente proprietario abbia validamente manifestato la volontà di vendere gli immobili mediante una specifica proposta di alienazione.

• art. 3, comma 20, D.L. n. 351 del 2001, convertito in L. n. 410 del 2001

  La disposizione non introduce una procedura di acquisto per immobili non offerti in opzione dal proprietario, ma disciplina il prezzo e le condizioni per immobili per i quali la volontà di acquisto sia stata manifestata nei termini previsti.

• art. 1, comma 1, D.L. n. 41 del 2004, convertito in L. n. 104 del 2004

  La norma è stata letta come conferma indiretta della necessaria esistenza di un'offerta in opzione al momento della determinazione del prezzo di vendita.

• artt. 101, 102, 103, 156 e ss., 291, 299 e ss., 307, 331 e 332 c.p.c.

  Sono state invocate per denunciare la nullità del processo per difetto di contraddittorio, ma la Corte ha reputato la doglianza inammissibile per mancata allegazione di un concreto pregiudizio processuale.

• art. 24 Cost.

  È stato richiamato come parametro del diritto di difesa, ma la Corte ha escluso che la dedotta irregolarità abbia inciso concretamente su tale diritto.

• art. 303, comma 1, c.p.c.

  La riassunzione del processo interrotto deve essere notificata; tuttavia, nel caso concreto l'eventuale omissione non ha determinato l'accoglimento della censura per mancanza di pregiudizio concreto.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Ha costituito la base per la trattazione camerale del ricorso in cassazione.

• art. 111, comma 2, Cost.

  Richiamato per valorizzare il principio di ragionevole durata del processo, che consente di evitare incombenti processuali superflui quando il ricorso sia prima facie infondato o inammissibile.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  È stata disposta l'attestazione dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• Nel ricorso per cassazione, la denuncia di un vizio processuale è ammissibile solo se il ricorrente indica in modo specifico quale concreto pregiudizio al diritto di difesa o al risultato della decisione sia derivato dalla violazione denunciata; la mera irregolarità formale non basta.
• In tema di dismissione del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali, il diritto di prelazione del conduttore presuppone una valida e specifica manifestazione di volontà dell'ente di vendere il bene; la sola adesione del conduttore o la mera prospettazione di una futura alienazione non creano un obbligo a contrarre.
• La comunicazione rivolta ai conduttori va interpretata secondo il suo contenuto complessivo: se priva dell'indicazione del prezzo e formulata in termini di eventualità e non vincolatività, non integra una proposta di vendita né una promessa irrevocabile di alienazione.
• La disciplina successiva sulla vendita degli immobili previdenziali non attribuisce un autonomo diritto potestativo all'acquisto dei cespiti non previamente offerti in opzione dal proprietario, ma regola prezzo e condizioni solo per le ipotesi in cui l'offerta in opzione sia effettivamente intervenuta.
• In sede di legittimità non è sufficiente contrapporre una diversa lettura del documento o del contratto a quella accolta dal giudice di merito: occorre individuare puntualmente i canoni ermeneutici violati e spiegare dove la motivazione si discosti da essi.

Come è indicizzato