Sentenza del 10/05/2021 n. 368 - Comm. Trib. Reg. per la Liguria

Esito

La controversia

Disputa sul classamento catastale: l'immobile originariamente classificato come villa unifamiliare (A8) era stato frazionato in due unità (una delle quali trasformata in box) e perciò le singole porzioni hanno perso i requisiti di pregio, superficie, servizi e spazi esterni propri della villa unifamiliare. Il contribuente contestava anche il conteggio dei vani e la motivazione dell'avviso di accertamento; l'Ufficio sosteneva la correttezza del classamento in base a caratteristiche costruttive e di destinazione e allegava fotografie delle rifiniture.

Norme richiamate

• Principi generali di classamento catastale

  La categoria catastale si determina in base alla destinazione propria dell'unità immobiliare e alle caratteristiche costruttive/interne, mentre la classe tiene conto di caratteristiche estrinseche (ubicazione, contesto). Nel caso specifico la perdita di requisiti di esclusività e di dotazioni ha giustificato il declassamento da villa unifamiliare ad villino.

Massime di principio

• La trasformazione o la suddivisione di una villa unifamiliare in più porzioni può far perdere il requisito di 'villa' quando si riducono superficie, servizi esclusivi e spazi esterni riservati; in tal caso è corretto il passaggio a categoria inferiore (es. A8 -> A7).
• La categoria catastale dipende essenzialmente dalla destinazione d'uso e dalle caratteristiche costruttive/interni; la classe dipende da fattori estrinseci (ubicazione, contesto). Le valutazioni sono in gran parte discrezionali ma devono essere motivate.
• La mera presenza di finiture di pregio non basta a mantenere la categoria 'villa' se è venuto meno il carattere di unitarietà ed esclusività dell'immobile.
• Se la questione è ragionevolmente controversa, il giudice può compensare le spese processuali fra le parti; ciò avviene spesso nei contenziosi catastali dove sono possibili diverse valutazioni tecniche.
• Il contribuente deve documentare con precisione elementi quali vani, servizi e superficie utile; dall'altro lato l'Ufficio deve fornire motivazione sufficiente dell'avviso di accertamento perché sia efficace il diritto di difesa.