Sentenza del 14/10/2016 n. 20789 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La controversia riguardava il pagamento del saldo dell'imposta sulla plusvalenza realizzata dalla vendita onerosa di un terreno effettuata il 5 giugno 2001. La contribuente sosteneva che il terreno non fosse realmente edificabile, poiché un decreto ministeriale, confermato dal TAR, aveva annullato l'autorizzazione relativa al piano di lottizzazione e il Comune aveva successivamente imposto un vincolo di inedificabilità. L'Agenzia delle Entrate contestava tale impostazione, sostenendo che fosse sufficiente l'inserimento formale del terreno nel piano regolatore come area di espansione, anche in assenza di strumenti attuativi, e che gli eventi successivi fossero irrilevanti. L'Agenzia deduceva inoltre l'insufficiente o contraddittoria motivazione della sentenza regionale.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso dell'Agenzia delle Entrate, rilevando che sulla natura edificabile del terreno e sull'assoggettabilità della plusvalenza a imposta si era già formato un giudicato esterno con la precedente sentenza n. 5073 del 2011. Tale decisione aveva stabilito che, al momento della vendita, il terreno possedeva un'astratta suscettibilità edificatoria derivante dal piano regolatore generale e che l'incertezza conseguente all'annullamento dell'autorizzazione paesaggistica o del piano di lottizzazione non escludeva la concreta aspettativa edificatoria né la tassabilità della plusvalenza. Poiché la controversia sul saldo dipendeva logicamente dalla questione già definita, la Corte ha cassato la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, ha respinto il ricorso introduttivo della contribuente. Le spese sono state compensate, poiché al momento del ricorso il giudicato esterno non si era ancora formato.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 917 del 1986, art. 81, comma 1

  La ricorrente richiama la disciplina della tassazione delle plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni edificabili.

  La natura edificabile del terreno può essere riconosciuta quando il suolo è formalmente inserito nel piano regolatore generale in una zona con destinazione edificatoria, anche se mancano strumenti attuativi o sussistono incertezze amministrative. Ai fini fiscali è sufficiente un'astratta, ma concreta, suscettibilità edificatoria idonea a influire sul valore commerciale del terreno.

• Principio del giudicato esterno

  La decisione precedente ha ritenuto esistente, al momento della cessione, l'astratta edificabilità del terreno e ininfluente l'annullamento del piano di lottizzazione intervenuto successivamente.

  Una precedente sentenza definitiva relativa all'imposta originariamente versata vincola le parti anche nel successivo giudizio riguardante il saldo, quando quest'ultimo presuppone la risoluzione delle medesime questioni di fatto e di diritto. Non è quindi consentito rimettere in discussione la natura edificabile già definitivamente accertata.

Massime di principio

• Ai fini della tassazione della plusvalenza, un terreno può essere considerato edificabile già per effetto dell'inserimento in una zona edificatoria del piano regolatore generale, anche se l'edificazione concreta richiede ulteriori strumenti attuativi.
• L'esistenza di vincoli, annullamenti amministrativi o controversie pendenti non esclude automaticamente la natura edificabile: occorre verificare se, al momento della vendita, sussistesse comunque una concreta aspettativa edificatoria capace di incidere sul valore del bene.
• Gli eventi amministrativi successivi alla vendita, di regola, non eliminano retroattivamente la natura edificabile rilevante ai fini fiscali, soprattutto quando la situazione edificatoria esistente al momento della cessione è stata oggetto di un accertamento definitivo.
• Quando una sentenza definitiva ha già deciso una questione presupposta, il giudicato esterno opera anche in un successivo procedimento relativo al saldo o a una diversa fase della medesima imposizione.
• La contestazione della tassabilità della plusvalenza deve essere valutata principalmente con riferimento alla situazione urbanistica esistente alla data della cessione, non soltanto alla successiva effettiva possibilità di costruire.