Cassazione Civile, Ordinanza n. 09551/2023 del 07/04/2023

Esito

La controversia

Un proprietario esclusivo ha opposto un decreto ingiuntivo con cui gli venivano richieste somme per spese relative alla manutenzione e gestione di una strada privata ritenuta dal condominio parte di un supercondominio. Il proprietario ha sostenuto di non essere condomino ma, al più, titolare di una servitù di passaggio limitata a un tratto della strada, e che il suo titolo di acquisto non contemplava la strada privata, indicata solo come confine; ha inoltre dedotto che, al momento del suo acquisto, la strada era ancora in costruzione e non esistevano tutti i fabbricati poi serviti, per cui non poteva operare la presunzione di condominialità. Il giudice di pace aveva accolto l'opposizione, ma il Tribunale, in appello del condominio, ha riformato la decisione e confermato il decreto ingiuntivo. In cassazione il ricorrente ha proposto quattro motivi: 1) violazione dell'art. 101 c.p.c., perché il giudice d'appello avrebbe fondato la decisione sulla presunzione di comproprietà ex art. 1117-bis c.c. in assenza di specifica allegazione del condominio e senza rispettare il contraddittorio; 2) violazione dell'art. 1117-bis c.c., per avere ritenuto comune la strada nonostante essa non risultasse nel titolo e non esistesse, al momento dell'acquisto, la situazione di fatto presupposta dalla norma; 3) omesso esame di un fatto decisivo, cioè l'inesistenza della strada e dei fabbricati serviti al momento dell'acquisto; 4) violazione delle regole interpretative del contratto, per non avere considerato che il titolo di acquisto non includeva la strada ma solo una zona di manovra e che, in via di fatto, il passaggio sarebbe nato per servitù o usucapione.

La decisione

La Corte ha rigettato il primo motivo, ritenendo che la deduzione della qualità di condomino del supercondominio implicasse già la deduzione della comproprietà del bene comune e che non vi fosse stata alcuna questione nuova lesiva del diritto di difesa. Ha invece accolto congiuntamente il secondo e il terzo motivo, affermando che la condominialità o supercondominialità di una strada non può essere affermata senza accertare i presupposti di fatto e giuridici esistenti al momento della formazione del titolo e della costituzione del condominio, con particolare riguardo allo stato dei luoghi e all'atto costitutivo; nel caso concreto, i giudici di merito avevano omesso di verificare come il supercondominio si fosse costituito e avevano dato per sufficiente il solo uso comune successivo della strada. Il quarto motivo è stato dichiarato assorbito. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio al Tribunale di Genova, in diversa composizione, anche per le spese.

Norme richiamate

• art. 101 c.p.c.

  non vi è violazione del contraddittorio se il tema della comproprietà è implicito nella deduzione della qualità di condomino e risulta già compreso nel quadro difensivo delle parti

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  è utilizzato come parametro per censurare la violazione di legge denunciata nei motivi di ricorso

• art. 1117 c.c.

  la presunzione di comunione opera per i beni che, per struttura e funzione, risultino comuni al momento della costituzione del rapporto condominiale e può essere superata dalle risultanze del titolo costitutivo; non basta il solo utilizzo comune successivo se mancano i presupposti originari

• art. 1117-bis c.c.

  si applica al supercondominio solo quando più edifici o complessi abbiano in comune beni o servizi legati da accessorietà necessaria; la costituzione presuppone l'esistenza, al momento rilevante, di una pluralità di fabbricati serviti e di un bene comune funzionalmente asservito

• art. 1362 c.c.

  le censure interpretative sul titolo di acquisto restano assorbite se manca a monte l'accertamento dei presupposti di operatività della disciplina condominiale

Massime di principio

• La qualità di condomino di un supercondominio implica, sul piano allegatorio, la deduzione della comproprietà del bene comune; non si configura violazione del contraddittorio se il giudice valorizza la disciplina legale del condominio già evocata dalle difese.
• La presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. e la disciplina del supercondominio ex art. 1117-bis c.c. non operano in astratto e in ogni momento successivo: occorre verificare che, al momento della formazione del titolo e della nascita del rapporto, esistano i presupposti strutturali e funzionali della contitolarità.
• Per affermare che una strada privata sia bene comune di un supercondominio non basta il suo uso da parte di più proprietari: serve l'accertamento della sua accessorietà necessaria rispetto a fabbricati già esistenti o comunque del concreto atto costitutivo che abbia dato origine alla comunione.
• Quando manchi un'espressa indicazione del bene nel titolo di acquisto, il giudice deve esaminare lo stato di fatto dei luoghi al momento della costituzione del rapporto e l'eventuale atto costitutivo del condominio; la sola destinazione successiva del bene non è sufficiente a fondare la contitolarità.
• L'accertamento della natura comune o esclusiva di un bene, in un giudizio che coinvolga la posizione del singolo partecipante, presuppone la corretta individuazione del momento genetico del vincolo condominiale e non può fondarsi su una mera ricostruzione ex post dell'utilità del bene.

Come è indicizzato