Cassazione Civile, Sentenza n. 06489/2026 del 18/03/2026

Esito

La controversia

Impugnazione della delibera condominiale del 5 dicembre 2013 che ha disposto la sostituzione delle serrature dei due accessi carrabili al cortile interno e ha inibito il parcheggio di auto nel cortile. Il cortile è di proprietà esclusiva della Mandes s.r.l. ma gravato da servitù di passaggio a favore del condominio. La Mandes ha sostenuto che la delibera inciderebbe sul diritto di proprietà esclusiva e quindi sarebbe nulla o comunque impugnabile.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso della Mandes s.r.l., cassando la sentenza della Corte d'appello di Napoli che aveva confermato il rigetto; ha disposto il rinvio della causa alla Corte d'appello di Napoli, in diversa composizione, perché valuti l'appello in conformità al principio che anche il proprietario terzo di un bene esclusivo gravato da servitù è legittimato a far valere la nullità della delibera ai sensi dell'art. 1421 c.c. La Cassazione ha ritenuto che la Corte d'appello non ha esaminato nei termini i motivi dell'impugnazione e ha omesso di verificare se la delibera incidesse sul diritto di proprietà esclusiva del fondo servente; ha altresì rinviato la liquidazione delle spese di legittimità alla corte di rinvio.

Norme richiamate

• art. 360 c.p.c.

  Norma richiamata per i motivi di ricorso per cassazione: vizio di motivazione e violazione/errata interpretazione di norme di diritto. La Corte ha rilevato che la Corte d'appello non ha adeguatamente analizzato i motivi d'appello.

• art. 1421 c.c.

  Disciplina della nullità delle deliberazioni condominiali: chiunque vi abbia interesse può farla valere. La Corte ha affermato che anche il proprietario terzo (il fondo servente) può invocare la nullità della delibera.

• art. 100 c.p.c.

  Principio sull'interesse ad agire: la facoltà di tutela processuale non è esclusa dall'esistenza di azioni alternative. Usato per spiegare che il terzo può agire anche con azione di mero accertamento della nullità.

• art. 1069 c.c.

  Richiamato come riferimento ai criteri applicabili in assenza di specifica pattuizione scritta per rapporti tra parti esclusive e parti comuni; utile a delimitare l'ambito di intervento assembleare.

• Cass. n. 16952/2022

  Giurisprudenza richiamata sul principio che le deliberazioni assembleari non possono riguardare beni di proprietà esclusiva e che deliberazioni non inerenti alla gestione condominiale sono nulle.

• Cass. S.U. n. 4806/2005

  Principio consolidato che sono nulle le delibere che incidono sui diritti individuali o sulla proprietà esclusiva dei condomini o che mancano di elementi essenziali.

• Cass. n. 5626/2002

  Richiamata in tema di chi può far valere la nullità della delibera condominiale, anche chi ha partecipato con voto favorevole salvo casi particolari.

• Cass. n. 5814/2016

  Ulteriore richiamo giurisprudenziale sul regime di impugnazione delle delibere condominiali e sulla nullità.

• Cass. 28 aprile 1993, n. 5008

  Precedente che consente al terzo, leso dall'attuazione di una delibera, di proporre azione di accertamento della nullità oltre alle azioni reali o risarcitorie.

• Cass. 6 maggio 1964, n. 1082

  Precedente giurisprudenziale richiamato a sostegno della possibilità per terzi di tutelare diritti lesi dall'attuazione di delibere condominiali.

Massime di principio

• La delibera assembleare è nulla se incide sulla proprietà esclusiva di un condomino o su diritti reali altrui: tale nullità può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse, compreso il proprietario terzo del bene esclusivo.
• La legittimazione ad impugnare una delibera non va limitata automaticamente ai soli condomini quando si tratta di nullità: i terzi titolari di diritti reali lesi hanno interesse ad agire per l'accertamento dell'inefficacia.
• Occorre distinguere tra annullabilità (rimessa a termini e condizioni particolari e spesso riferita alla procedura assembleare) e nullità (effetto assoluto che chiunque interessato può far valere); la qualificazione influenza chi può agire e con quale azione.
• Quando un soggetto ha una duplice veste (es. è condomino e proprietario esclusivo di una porzione dell'edificio), deve far valere i profili di lesione riferibili ad entrambe le qualità; il giudice d'appello deve esaminare i motivi di impugnazione secondo le posizioni sostanziali prospettate.
• Prima di eseguire atti fondati su delibere potenzialmente nulle, il proprietario terzo può esperire sia azioni reali (revindicazione/negatoria/confessoria) contro chi attua la delibera, sia un'azione di mero accertamento della nullità della delibera stessa per ottenerne l'inefficacia.