Cassazione Civile, Sentenza n. 06381/2026 del 18/03/2026

Esito

La controversia

La ricorrente, promissaria acquirente di un immobile ad Anzio, aveva chiesto il trasferimento dell\'immobile ex art. 2932 c.c. previo pagamento del saldo del prezzo, proponendo contestualmente domande di risarcimento danni e di revocatoria della vendita tra la venditrice e la figlia. Il Tribunale e la Corte d\'Appello avevano respinto le domande ritenendo, tra l\'altro, che l\'offerta del saldo non fosse stata formulata nei modi di legge perché subordinata alla compensazione con i danni, che il danno non era specificato e che mancava la ragione di credito per la revocatoria.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il secondo motivo di ricorso ritenendo che, quando dal preliminare risulti che il pagamento del prezzo deve essere effettuato alla stipulazione del definitivo, la proposizione della domanda di esecuzione in forma specifica (domanda ex art. 2932 c.c.) è idonea a soddisfare il requisito dell\'offerta del saldo previsto dall\'art. 2932, comma 2. Ne consegue che la Corte territoriale ha errato nel dichiarare inidonea l\'offerta perché subordinata alla compensazione con i danni, avendo invertito la sequenza logica degli effetti: la domanda di esecuzione implica l\'obbligo del pagamento del prezzo, mentre le questioni sulle modalità o sulla compensazione sono successive e regolabili dal giudice. Per l\'effetto la Cassazione ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato alla Corte d\'Appello di Roma in diversa composizione anche per la liquidazione delle spese. Il primo motivo è stato dichiarato assorbito; il secondo accolto; il terzo è stato rigettato; il quarto e il settimo sono stati dichiarati inammissibili per il principio della "doppia conforme"; il quinto e il sesto sono stati ritenuti infondati.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  L\'offerta del saldo, richiesta dal comma 2, si considera soddisfatta dalla proposizione della domanda di esecuzione in forma specifica quando dal preliminare risulti che il pagamento del prezzo deve effettuarsi alla stipulazione del definitivo; la sentenza che sostituisce il definitivo impone anche il pagamento del prezzo come condizione per l\'effetto traslativo

• artt. 1208 e ss. c.c. / art. 1220 c.c.

  Riferiti dalla parte ricorrente come norme sulle formalità dell\'offerta; la Corte osserva che, in presenza delle condizioni del preliminare (prezzo da pagare al rogito), la proposizione della domanda sostituisce l\'offerta formale prevista da tali articoli

• art. 2901 c.c.

  Azioni revocatorie: la Corte territoriale ha correttamente respinto la revocatoria perché è venuto meno il presupposto oggettivo costituito dall\'esistenza di una ragione di credito della ricorrente, essendo la pretesa risarcitoria rigettata

• art. 1223 c.c.

  Principio generale del risarcimento del danno; la Corte ha ritenuto che la domanda risarcitoria era stata rigettata per insufficiente specificazione del danno concreto subito

• art. 1226 c.c.

  Riferimento alla prova del danno e alla liquidazione; la Cassazione ha ritenuto che, alla luce dell\'accoglimento del motivo principale, le questioni sulla prova e sulla liquidazione del danno dovranno essere riesaminate in sede di rinvio

• art. 101 co. 2 c.p.c.

  Richiesto dal ricorrente per censurare la decisione d\'ufficio della Corte d\'Appello senza assegnare termini per memorie; tale motivo è stato assorbito dall\'accoglimento del secondo motivo

• art. 111 co. 6 Cost. e art. 132 co. 2 n. 4 c.p.c.

  Richiami relativi al contenuto della motivazione: la Corte ricorda il minimo costituzionale di motivazione richiesto e rigetta il motivo che deduce motivazione apparente, perché la sentenza di appello consente comunque di ricostruire l\'iter logico

• art. 360 co. 1 n. 5 c.p.c.

  Norma che disciplina il sindacato di legittimità sulle motivazioni in cassazione; la Corte ha limitato il controllo al rispetto del minimo costituzionale di motivazione

• art. 348-ter c.p.c. (comma 5, principio della "doppia conforme")

  Principio per cui, in presenza di decisioni conformi di primo e secondo grado, il ricorso per cassazione per omesso esame di fatto è inammissibile se non sono indicate le ragioni di fatto diverse poste a base delle due decisioni; motivo usato per dichiarare inammissibili alcuni motivi

Massime di principio

• Quando un preliminare stabilisce che il prezzo è pagabile al momento del rogito, la proposizione della domanda di esecuzione in forma specifica (art. 2932 c.c.) soddisfa l\'obbligo di "offerta" del saldo previsto dall\'art. 2932, comma 2; non è quindi sempre necessaria una formale offerta nei termini tecnici separata dalla domanda giudiziale
• La condizione dell\'offerta subordinata alla compensazione con un credito per danni è un profilo relativo alle modalità di pagamento da valutare successivamente: non impedisce in linea di principio che la domanda di esecuzione sia accolta e che il giudice fissi le modalità per assicurare il trasferimento libero da vincoli
• La mancata specificazione del danno concreto nella domanda di risarcimento può legittimamente condurre al rigetto per carenza di allegazione, salvo che non sia configurabile un danno in re ipsa sorretto da elementi probatori chiari
• Per l\'azione revocatoria ex art. 2901 c.c. è necessario dimostrare l\'esistenza di una ragione di credito opponibile al tempo dell\'atto impugnato; la negazione del credito risarcitorio in sede di merito esclude il presupposto dell\'azione pauliana
• Il giudice può, al momento dell\'accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica, determinare le condizioni e le modalità di versamento del prezzo per assicurare l\'acquisto del bene libero da vincoli (es. rimozione di ipoteche mediante congrue garanzie o modalità di pagamento)
• La regola della "doppia conforme" limita l\'ammissibilità dei motivi di cassazione che lamentano omissioni di fatto quando primo e secondo grado si siano espressi nello stesso senso, a meno che il ricorrente non indichi le ragioni di fatto diverse che giustificano il sindacato di legittimità