Sentenza n. 256/2026 - Catanzaro, Sezione 2

Esito

La controversia

I ricorrenti hanno impugnato l’ordinanza comunale di demolizione e, con motivi aggiunti, il diniego di sanatoria. Hanno dedotto, quanto all’ordinanza, difetto di istruttoria e motivazione per il recepimento degli accertamenti della Guardia di Finanza senza autonome verifiche; insussistenza del vincolo paesaggistico entro 300 metri dalla battigia, assumendo che l’area fosse già classificata come zona urbanistica esente alla data rilevante; erronea applicazione dell’art. 31 del d.P.R. 380/2001, ritenendo applicabile la disciplina delle difformità e della fiscalizzazione; mancata individuazione delle parti abusive e rilevanza dell’acquisto all’asta giudiziaria quale indice della commerciabilità e della non radicale abusività dell’immobile. Con i motivi aggiunti hanno censurato il diniego di sanatoria, sostenendo che la fascia di rispetto non costituirebbe una destinazione urbanistica inedificabile; che l’accertamento delle violazioni delle distanze minime sarebbe fondato su stime presuntive; che l’acquisto all’asta avrebbe ingenerato un legittimo affidamento sulla regolarità del bene; che il vincolo paesaggistico sarebbe stato affermato apoditticamente senza adeguata individuazione della battigia; e che l’immobile sarebbe conforme ai requisiti igienico-sanitari e alle altezze interne minime.

La decisione

Il TAR ha respinto il ricorso introduttivo e i motivi aggiunti. Ha ritenuto legittima l’ordinanza di demolizione perché dagli atti risultavano un ampliamento di 35 mq rispetto alla superficie dichiarata nella DIA e la realizzazione di un piano mansardato non rappresentato negli elaborati progettuali. Tali opere configurano un organismo edilizio radicalmente diverso e richiedono il permesso di costruire; in assenza del titolo, l’intervento è qualificabile come eseguito in totale difformità ai sensi dell’art. 31 del d.P.R. 380/2001. Accertata la nuova volumetria abusiva, il Comune era tenuto ad applicare la sanzione ripristinatoria. Poiché l’ordinanza era plurimotivata, la legittimità di tale autonoma ragione rendeva superfluo l’esame delle ulteriori censure relative al vincolo paesaggistico. Il Collegio ha inoltre escluso che l’acquisto in buona fede mediante asta giudiziaria potesse impedire la demolizione: l’ordine di demolizione segue l’immobile quale onere reale e l’acquisto all’asta non ha effetto sanante o purgativo dei vizi urbanistici; la valutazione giudiziaria di commerciabilità riguarda soltanto la circolazione del diritto di proprietà e non legittima urbanisticamente l’opera. Quanto al diniego di sanatoria, il TAR ha ritenuto dirimente il mancato rispetto delle distanze minime di 10 metri tra fabbricati e di 5 metri dai confini, violazioni oggettive non adeguatamente contestate né provate dai ricorrenti. Le distanze riguardavano i volumi ampliati abusivamente e non l’immobile originario. La successiva cessione o permuta di aree contigue non sana l’illiceità originaria. È stata richiamata la necessità della doppia conformità, dovendo la conformità urbanistica sussistere sia al momento della realizzazione dell’abuso sia al momento della domanda di sanatoria. Anche il diniego era plurimotivato e la sola ragione relativa alle distanze era sufficiente a sorreggerlo. Le spese sono state integralmente compensate per la peculiarità e complessità della controversia.

Norme richiamate

• art. 31 d.P.R. 380/2001

  interventi eseguiti in assenza di titolo edilizio, in totale difformità o con variazioni essenziali sono quelli che “comportano la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, plano volumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso, ovvero l'esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile”

  L’ampliamento volumetrico rilevante e la sopraelevazione non rappresentata negli elaborati progettuali integrano un organismo edilizio radicalmente diverso e, in assenza del necessario permesso di costruire, una fattispecie di totale difformità soggetta alla demolizione.

• art. 142, comma 2, d.lgs. 42/2004

  La disposizione è stata invocata dai ricorrenti per sostenere l’esenzione dal vincolo paesaggistico relativo alla fascia dei 300 metri dalla battigia, ma il giudice non ha dovuto esaminare la censura, ritenendo sufficiente la distinta ragione della totale difformità edilizia.

• art. 31 d.lgs. 42/2004

  Il vincolo paesaggistico entro 300 metri dalla battigia e la mancata acquisizione dell’autorizzazione paesaggistica costituivano una delle ragioni dell’ordinanza, ma il TAR ha ritenuto assorbita la relativa contestazione per la sufficienza della ragione edilizia autonoma.

Massime di principio

• Quando un intervento edilizio comporta un rilevante ampliamento di superficie o volumetria e la realizzazione di un piano o volume non previsto negli elaborati assentiti, esso può configurare un organismo edilizio radicalmente diverso e, in assenza del necessario permesso di costruire, un intervento eseguito in totale difformità ai sensi dell’art. 31 del d.P.R. 380/2001, con conseguente obbligo di demolizione.
• In presenza di un provvedimento amministrativo plurimotivato fondato su ragioni autonome e indipendenti, la legittimità di una sola di esse è sufficiente a sorreggere l’atto e rende superfluo l’esame delle censure rivolte contro le ulteriori motivazioni.
• L’ordine di demolizione dell’abuso edilizio ha natura reale e segue l’immobile, sicché può essere adottato anche nei confronti dell’attuale proprietario estraneo alla realizzazione dell’abuso; l’acquisto in buona fede e mediante asta giudiziaria non produce effetti sananti o purgativi dei vizi urbanistico-edilizi.
• La valutazione giudiziaria della commerciabilità di un immobile nell’ambito di una vendita forzata attiene alla circolazione del diritto di proprietà e non equivale ad accertamento della conformità urbanistica né può legittimare opere abusive.
• La sanatoria edilizia è preclusa dal mancato rispetto delle distanze legali, quando la violazione riguardi i volumi abusivi oggetto dell’istanza; la conformità richiesta deve sussistere sia al momento della realizzazione dell’abuso sia al momento della presentazione della domanda, secondo il principio della doppia conformità.

Come è indicizzato