Cassazione Civile, Ordinanza n. 18362/2024 del 04/07/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione stipulato il 30 gennaio 2014 per un immobile adibito ad attività imprenditoriale. La conduttrice aveva chiesto la risoluzione del contratto assumendo che la locatrice avesse taciuto circostanze idonee a impedire la corretta fruizione dell'immobile, in particolare la presenza di immissioni provenienti dall'impianto di climatizzazione di locali vicini, che costringevano a tenere chiuse le finestre. La locatrice aveva poi intimato sfratto per morosità. Riunite le cause, in primo grado era stata pronunciata una decisione favorevole alla conduttrice per il profilo risarcitorio; in appello, invece, la corte territoriale ha accolto l'impugnazione della locatrice, ha dichiarato risolto il contratto per inadempimento della conduttrice, l'ha condannata al pagamento dei canoni non corrisposti e degli oneri accessori, e ha rigettato la domanda risarcitoria della conduttrice. In cassazione la conduttrice ha proposto quattro motivi: 1) violazione degli artt. 112 e 345 c.p.c. per asserita novità della domanda della locatrice di pagamento dei canoni e degli accessori; 2) violazione degli artt. 112, 345, 115 e 116 c.p.c. per omesso esame di ricevute di pagamento e per errata valutazione della prova del danno, oltre che per pretesa applicazione indebita delle presunzioni; 3) violazione degli artt. 115 c.p.c. e 1226, 1578 c.c. per avere la corte d'appello ritenuto prevalente l'inadempimento della conduttrice nel giudizio comparativo tra inadempimenti, nonostante la mancata prova, da parte della locatrice, di avere ignorato i vizi denunciati; 4) violazione degli artt. 91 e 92 c.p.c. per mancata compensazione delle spese, dato il riconoscimento di vizi dell'immobile e di fondatezza delle ragioni della conduttrice.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché la domanda di condanna al pagamento delle somme dovute era già contenuta nell'intimazione di sfratto per morosità e non costituiva domanda nuova; ha dichiarato inammissibile il secondo motivo perché generico, privo dell'indicazione specifica della sede processuale dei documenti richiamati e volto in sostanza a contestare il merito della valutazione probatoria; ha dichiarato inammissibile il terzo motivo perché diretto a rimettere in discussione un apprezzamento di fatto sul giudizio di comparazione fra inadempimenti, riservato al giudice di merito; ha dichiarato inammissibile anche il quarto motivo, essendo la compensazione delle spese rimessa alla valutazione discrezionale del giudice di merito. La ricorrente è stata condannata alle spese di legittimità, al pagamento di una somma ex art. 96, commi 3 e 4, c.p.c., oltre che agli ulteriori oneri processuali indicati in dispositivo.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato per escludere che vi sia stata ultrapetizione o decisione su domanda nuova, poiché la pretesa di pagamento dei canoni era già compresa nell'originaria intimazione di sfratto.

• art. 345 c.p.c.

  Invocato dalla ricorrente per sostenere l'inammissibilità di una domanda nuova in appello; la Corte ha escluso la novità della domanda.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato per censurare la valutazione delle prove e delle allegazioni; la Corte ha ritenuto che le doglianze mirassero in realtà a una rivalutazione del merito.

• art. 116 c.p.c.

  Richiamato insieme all'art. 115 c.p.c. per contestare l'apprezzamento delle risultanze istruttorie; la Corte ha escluso il vizio, trattandosi di valutazione di fatto.

• art. 1226 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per sostenere la liquidazione del danno; la Corte non ha ravvisato un errore censurabile in cassazione, essendo mancata la prova del danno conseguenza.

• art. 1578 c.c.

  Invocato per la responsabilità del locatore per vizi della cosa locata; la Corte ha ritenuto la censura inammissibile perché attinente al giudizio di fatto sulla comparazione degli inadempimenti.

• art. 91 c.p.c.

  Richiamato per contestare la regolazione delle spese; la Corte ha ribadito che la soccombenza comporta la condanna alle spese.

• art. 92 c.p.c.

  Invocato per ottenere la compensazione delle spese; la Corte ha affermato che tale valutazione è riservata al giudice di merito.

• art. 366, comma 1, n. 6 c.p.c.

  Usato come parametro di inammissibilità per la mancata specifica indicazione della sede processuale dei documenti richiamati.

• art. 366, comma 1, n. 4 c.p.c.

  Richiamato nella proposta del consigliere e sostanzialmente utilizzato per rilevare la carenza di specificità della censura.

• art. 426 c.p.c.

  Richiamato per affermare che, nel giudizio a cognizione piena instaurato dopo il mutamento di rito, resta ferma la domanda proposta con l'intimazione di sfratto.

• art. 667 c.p.c.

  Richiamato per descrivere il passaggio dal procedimento di convalida allo svolgimento del giudizio a cognizione piena, che non altera il perimetro della domanda originaria.

• art. 96 c.p.c.

  Applicato in conseguenza della definizione del giudizio conforme alla proposta del consigliere e dell'integrale disattesa del ricorso, con condanna alla somma ulteriore.

• art. 13 d.P.R. n. 115 del 2002

  Applicato per dichiarare la sussistenza dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• L. n. 228 del 2012

  Richiamata per l'inserimento del comma 1-quater all'art. 13 del d.P.R. n. 115 del 2002.

Massime di principio

• Nel giudizio di opposizione o di prosecuzione a seguito di sfratto per morosità, la domanda di condanna al pagamento dei canoni e degli oneri accessori non è nuova se era già stata formulata nell'intimazione di sfratto o comunque implicitamente ricompresa in essa.
• Nel giudizio a cognizione piena instaurato dopo il mutamento di rito nel procedimento di sfratto, il thema decidendum resta delimitato dalla domanda originaria proposta con l'atto di intimazione, salvo specifiche domande effettivamente nuove.
• In sede di legittimità non è censurabile la rivalutazione del merito attraverso la contestazione dell'apprezzamento delle prove, delle presunzioni o del giudizio di comparazione fra inadempimenti, se la doglianza mira soltanto a sostituire una diversa lettura del materiale istruttorio.
• Il principio di non contestazione opera con riguardo ai fatti allegati e non al mero contenuto documentale, sicché non può supplire alla mancanza di una puntuale allegazione o alla carenza di specificazione processuale dei documenti.
• La responsabilità del locatore per vizi o molestie della cosa locata e la riduzione del canone non possono essere riconosciute in via automatica: occorre la prova del danno conseguenza e una valutazione del rapporto tra gli inadempimenti delle parti.
• La compensazione delle spese processuali è rimessa alla discrezionalità del giudice di merito e non è sindacabile in cassazione se motivata nei limiti consentiti dall'ordinamento.

Come è indicizzato