Cassazione Civile, Ordinanza n. 05104/2023 del 17/02/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce dai lavori intrapresi da due proprietari di un appartamento del condominio, consistenti nello sbancamento di un terrapieno per ricavarvi un'autorimessa e nell'apertura di una porta di accesso nel muro prospiciente. La condomina attrice sosteneva che l'area interessata fosse comune e che l'opera fosse illegittima, chiedendo il ripristino. La Corte d'appello aveva invece ritenuto che il terrapieno fosse esterno al perimetro dell'edificio, non avesse funzione di sostegno o contenimento, e fosse di proprietà esclusiva dei convenuti in continuità con il sottosuolo del loro giardino retrostante; aveva inoltre ritenuto legittima l'apertura della porta nel muro comune, perché non impediva agli altri condomini l'uso del bene, e non pregiudicava decoro, sicurezza e staticità dell'edificio. In cassazione le ricorrenti hanno denunciato violazione degli artt. 840, 1102, 1117 n. 1, 1120 c.c., 2727-2729 c.c., nonché dell'art. 14 l. 64/1974 e degli artt. 1117-ter e 1117-quater c.c., censurando: (1) l'erronea esclusione della condominialità del terrapieno e del suolo sottostante il terrazzo; (2) la valorizzazione della continuità fisico-spaziale con il giardino esclusivo per negare la natura comune dell'area; (3) la ritenuta legittimità dell'apertura della porta di accesso al garage sul muro condominiale; (4) l'esclusione di lesione del decoro architettonico. I resistenti hanno resistito e, con controricorso, impugnato in via incidentale la compensazione delle spese disposta in appello.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto sia il ricorso principale sia il ricorso incidentale. Ha ritenuto infondati i primi due motivi, osservando che la presunzione di condominialità ex art. 1117 n. 1 c.c. riguarda il suolo su cui sorge l'edificio, cioè la porzione di terreno su cui il fabbricato poggia, e non opera quando l'area contestata sia esterna al perimetro dell'edificio e non svolga funzione di sostegno o contenimento. Ha quindi ritenuto corretta la valutazione di merito che aveva escluso la natura comune del terrapieno. Ha dichiarato in parte inammissibile e in parte infondato il terzo motivo, perché la nozione di pari uso della cosa comune ex art. 1102 c.c. consente al singolo un uso più intenso purché non venga pregiudicato il godimento altrui, e la verifica concreta di tale pregiudizio è apprezzamento di fatto non sindacabile in cassazione. Ha dichiarato inammissibile il quarto motivo, perché volto a sollecitare una diversa valutazione del fatto in ordine al decoro architettonico. Ha inoltre respinto il ricorso incidentale sulle spese, ritenendo legittima la compensazione disposta in appello per l'obiettiva complessità in fatto delle questioni trattate, secondo il testo dell'art. 92 c.p.c. applicabile ratione temporis. Le spese del giudizio di legittimità sono state compensate per un terzo e poste per i restanti due terzi a carico dei ricorrenti principali, con atto dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 840 c.c.

  Richiamato nel quadro della disciplina della proprietà del suolo e del sottosuolo, senza che la Corte ne ricavi un principio autonomo diverso da quello secondo cui l'area esterna al perimetro dell'edificio non rientra nella presunzione di condominialità.

• art. 1102 c.c.

  La norma consente al singolo partecipante di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, purché non venga impedito agli altri pari uso o comunque pregiudicato il loro godimento; la verifica dell'effettivo pregiudizio è questione di fatto rimessa al giudice di merito.

• art. 1117 n. 1 c.c.

  La presunzione di condominialità riguarda il suolo su cui sorge l'edificio, inteso come la porzione di terreno su cui il fabbricato poggia; non opera per aree esterne al perimetro dell'immobile e prive di funzione di sostegno o contenimento.

• art. 2727 c.c.

  Richiamato solo nel motivo di ricorso in tema di presunzioni; la Corte non ne accoglie la censura perché le premesse fattuali escludono l'operatività della presunzione invocata.

• art. 2729 c.c.

  Richiamato solo nel motivo di ricorso in tema di presunzioni semplici; la Corte non ravvisa vizi nella valutazione di merito.

• art. 14 l. 64/1974

  Richiamato nel primo motivo, ma senza che la Corte ne faccia applicazione autonoma, ritenendo assorbente l'accertamento fattuale sulla natura non condominiale dell'area.

• art. 1120 c.c.

  Richiamato nei motivi, ma la Corte non ravvisa innovazioni vietate o lesive, ritenendo infondate o inammissibili le censure per come formulate.

• art. 1117-ter c.c.

  Richiamato nel quarto motivo, ma senza un'autonoma applicazione decisiva nel ragionamento della Corte.

• art. 1117-quater c.c.

  Richiamato nel quarto motivo, ma senza una specifica applicazione decisiva nel ragionamento della Corte.

• art. 91 c.p.c.

  Richiamato nel motivo incidentale sulle spese, ma la Corte ritiene legittima la compensazione disposta dal giudice di merito alla luce dell'art. 92 c.p.c. ratione temporis applicabile.

• art. 92 c.p.c.

  Nel testo applicabile ratione temporis, consentiva la compensazione totale o parziale delle spese anche per altri giusti motivi esplicitamente indicati in motivazione; la complessità fattuale della controversia è stata ritenuta giustificazione sufficiente.

• art. 13 d.P.R. 115/2002

  Richiamato solo per dare atto dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• La presunzione di condominialità del suolo su cui sorge l'edificio ex art. 1117 n. 1 c.c. riguarda la porzione di terreno su cui il fabbricato poggia e non si estende automaticamente a terreni o spazi esterni al perimetro dell'edificio, soprattutto se privi di funzione di sostegno o contenimento.
• L'uso più intenso della cosa comune consentito dall'art. 1102 c.c. è legittimo quando non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso: la verifica concreta dell'assenza di pregiudizio è apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito.
• Le doglianze che mirano a sostituire in cassazione la diversa valutazione del fatto compiuta dal giudice di merito, specie in tema di decoro architettonico o impatto visivo delle opere, sono inammissibili se non denunciano un effettivo errore di diritto.
• La compensazione delle spese può essere legittimamente disposta, nel regime applicabile ratione temporis, quando il giudice indichi in motivazione giusti motivi concreti, quale l'obiettiva complessità in fatto delle questioni trattate.

Come è indicizzato