Sentenza del 03/06/2020 n. 352 - Comm. Trib. Reg. per la Toscana

Esito

La controversia

L’Ufficio aveva revocato le agevolazioni «prima casa» e richiesto maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale, oltre alle sanzioni, sostenendo che l’abitazione superasse la soglia di 240 mq prevista per gli immobili di lusso. In base al sopralluogo del 13 maggio 2015 aveva calcolato 305,96 mq di superficie utile netta e 362,12 mq lordi, includendo il locale al piano terra e i vani del sottotetto. T.P. contestava il computo: alla data dell’acquisto, con atto del 17 luglio 2013, il locale a piano terra risultava accatastato C/6 e indicato come garage, mentre i due vani del sottotetto erano descritti e rappresentati come soffitte; sosteneva inoltre che il sopralluogo successivo e le modifiche all’immobile non rispecchiassero la situazione esistente al momento della compravendita. La sua relazione tecnica calcolava una superficie di 220,06 mq. L’Ufficio replicava che la superficie utile dipende dall’utilizzabilità concreta, non dalla sola abitabilità o classificazione catastale, e che le trasformazioni erano anteriori o comunque rilevanti già alla data dell’atto.

La decisione

La CTP di Pistoia, con sentenza n. 408/1/2016, aveva accolto il ricorso, ritenendo decisiva la situazione risultante dall’atto e non provata la destinazione abitativa del garage o la natura di mansarda dei vani sottotetto. In appello la Commissione ha respinto l’eccezione di inammissibilità dell’appello: l’Ufficio aveva censurato la motivazione di primo grado e poteva quindi riproporre le proprie deduzioni. Nel merito ha respinto l’appello dell’Ufficio: pur richiamando il criterio generale per cui la superficie utile si misura considerando l’utilizzabilità degli ambienti e non soltanto la loro abitabilità, ha ritenuto che tale criterio non possa cancellare le esclusioni testuali per soffitte e posto macchina e che occorra valutare la concreta destinazione dei locali. Per il garage ha valorizzato la classificazione C/6 e la qualificazione nell’atto come garage/box/posto macchina; per il sottotetto, la descrizione nell’atto come soffitta e le planimetrie catastali del 1986. La riqualificazione basata sul sopralluogo del 2015 e sulla situazione successiva ai lavori non è stata ritenuta sufficiente a smentire la situazione rappresentata al momento della compravendita. È stata quindi confermata la spettanza dell’agevolazione prima casa. L’Ufficio è stato condannato a rifondere le spese del grado, liquidate in 1.000 euro oltre accessori.

Norme richiamate

• D.M. 2 agosto 1969, n. 1072, art. 6

  Ai sensi dell'art. 6 D.M. 2.8.1969 sono considerate abitazioni di lusso "le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a, mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine)".

  La superficie utile per la soglia dei 240 mq va determinata considerando l’utilizzabilità degli ambienti, non soltanto la loro abitabilità, ma rispettando le esclusioni previste dalla norma, tra cui soffitte e posti macchina. La concreta destinazione dei locali e la situazione esistente alla data dell’atto sono rilevanti per stabilire se ricadano in tali esclusioni.

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, Tariffa, Parte I, art. 1, nota II-bis

  Inoltre, "in tema di imposta di registro, ipotecarie o catastali, per stabilire se un'abitazione sia di lusso e, quindi, esclusa dai benefici per l'acquisto della prima casa ai sensi della tariffa I, art. 1, nota II bis, del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, la sua superficie utile complessivamente superiore a mq. 240 - va calcolata alla stregua del d.m. Lavori Pubblici 2 agosto 1969, n. l072, che va determinata in quella che - dall'estensione globale riportata nell'atto di acquisto sottoposto all'imposta - residua una volta detratta la superficie di balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e del posto macchina, non potendo, invece, applicarsi i criteri di cui al d.m. Lavori Pubblici 10 maggio 1977, n. 801, richiamato dall'art. 51 della legge 2 febbraio 1985, n. 47, le cui previsioni, relative ad agevolazioni o benefici fiscali, non sono suscettibili di un'interpretazione che ne ampli la sfera applicativa" (Cass., Sez. V, l7.1.2014 n. 861).

  La disposizione identifica il riferimento alle agevolazioni prima casa, la cui esclusione dipende dalla natura lussuosa dell’abitazione secondo i criteri del D.M. 2 agosto 1969. La superficie va calcolata applicando le esclusioni specifiche di quel decreto, senza estendere il beneficio o modificarne i criteri mediante parametri previsti per altre agevolazioni.

Massime di principio

• Per verificare il superamento della soglia di 240 mq ai fini delle agevolazioni prima casa, non basta accertare che un ambiente sia materialmente utilizzabile: occorre anche verificare se, per caratteristiche e destinazione concreta, rientri tra le categorie escluse dal computo, come soffitta o posto macchina.
• La situazione rilevante è quella esistente alla data dell’atto di acquisto. Un sopralluogo successivo o modifiche e variazioni catastali posteriori non dimostrano automaticamente quale fosse la destinazione dei locali al momento della compravendita.
• Atto di acquisto, classificazione catastale e planimetrie costituiscono elementi probatori importanti sulla destinazione dei locali, ma vanno valutati congiuntamente alla situazione concreta; una riclassificazione postuma dell’Ufficio deve essere sostenuta da elementi idonei a smentire quella rappresentazione.
• La classificazione catastale non è in astratto l’unico criterio decisivo, ma può assumere particolare rilievo se concorda con la descrizione nell’atto e con le planimetrie disponibili alla data della compravendita.
• La nozione ampia di superficie utile non può essere interpretata in modo da rendere prive di effetto le esclusioni espressamente previste dalla norma.