Sentenza del 16/12/2015 n. 10179 - Comm. Trib. Prov. Milano

Esito

La controversia

Il ricorrente ha contestato la determinazione del maggior valore commerciale dell'immobile, sostenendo che l'Ufficio avesse utilizzato in modo non adeguatamente motivato i valori OMI e, soprattutto, i prezzi risultanti da compravendite di altri immobili, senza dimostrare la reale omogeneità tra tali beni e quello oggetto di accertamento. I valori OMI non costituiscono parametri vincolanti e, se utilizzati, devono essere adattati alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del singolo cespite. Analogamente, il confronto con altri atti di compravendita richiede la prova della comparabilità concreta degli immobili.

Norme richiamate

• Valori OMI - Osservatorio del Mercato Immobiliare

  I valori OMI hanno natura orientativa e non vincolante. Devono essere valutati insieme alle caratteristiche concrete dell'immobile e non possono, da soli, dimostrare il suo effettivo valore di mercato.

• Presunzioni semplici

  Gli elementi utilizzati dall'Amministrazione per rettificare il valore devono essere gravi, precisi e concordanti. Il semplice richiamo a valori superiori relativi ad altri immobili non è sufficiente senza dimostrare la concreta comparabilità dei beni.

• Onere della prova a carico dell'Amministrazione finanziaria

  L'Ufficio deve provare i fatti posti a fondamento dell'accertamento, inclusa l'omogeneità tra l'immobile oggetto di rettifica e quelli risultanti dagli atti di compravendita utilizzati come parametro.

Massime di principio

• I valori OMI costituiscono soltanto un'indicazione di massima e non provano automaticamente il valore reale di un immobile.
• Per rettificare il valore dichiarato, l'Amministrazione deve considerare le caratteristiche specifiche del bene, come ubicazione, stato di conservazione, superficie, pertinenze, qualità costruttive e condizioni della vendita.
• Il confronto con altre compravendite è valido solo se l'Ufficio dimostra la sostanziale omogeneità degli immobili e delle relative condizioni negoziali.
• In assenza di elementi ulteriori gravi, precisi e concordanti, un accertamento fondato esclusivamente su valori OMI o su comparazioni generiche può essere annullato.
• Il contribuente può contestare l'accertamento evidenziando le differenze concrete tra il proprio immobile e i parametri utilizzati dall'Amministrazione.