Sentenza del 20/02/2020 n. 25 - Comm. Trib. Prov. Piacenza

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva contestato la presenza di una plusvalenza tassabile ai sensi dell'art. 67, comma 1, lett. b) del TUIR in relazione alla cessione di un terreno su cui insisteva un fabbricato, ritenendo rilevante la maggiore estensione dell'area scoperta rispetto a quella coperta e il rilascio di un permesso di costruire con indice di fabbricabilità superiore rispetto a quello precedentemente utilizzato, e quindi la sussistenza di una plusvalenza derivante dalla vendita di terreno edificabile.

La decisione

Il giudice ha escluso la tassazione come "redditi diversi" delle plusvalenze conseguite dalla cessione del terreno su cui insiste un fabbricato: quando il terreno è costituzionalmente gravato da un fabbricato la plusvalenza non rientra nell'ambito applicativo della norma che tassa le plusvalenze da terreni edificabili, neppure nel caso in cui l'edificio non assorba integralmente la capacità edificatoria residua del lotto o sia stato rilasciato un permesso con indice maggiore. In pratica l'accertamento dell'Agenzia è stato respinto e la plusvalenza non è stata qualificata come imponibile ai fini di cui all'art. 67, comma 1, lett. b).

Norme richiamate

• Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR)

  art. 67, comma 1, lett. b)

  La norma è stata interpretata nel senso che la tassazione come "redditi diversi" riguarda le plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni edificabili; se sul terreno insiste un fabbricato la plusvalenza non rientra nell'ambito applicativo di tale disposizione, anche quando permangano residui diritti edificatori o sia stato rilasciato un permesso con indice di fabbricabilità maggiore.

Massime di principio

• Se al momento della cessione sul lotto insiste un fabbricato, la plusvalenza non va normalmente qualificata come plusvalenza da terreno edificabile tassabile ai sensi dell'art. 67(1)(b) TUIR.
• La presenza di capacità edificatoria residua o il rilascio di permessi con indici maggiori non sono, di per sé, sufficienti a trasformare la cessione in una cessione di terreno edificabile imponibile come "redditi diversi".
• Nella valutazione fiscale occorre accertare la natura prevalente dell'oggetto trasferito: se si trasferisce un immobile con fabbricato già esistente, prevale la qualificazione come cessione di immobile e non come cessione di terreno edificabile.
• Resta ferma la possibilità di diversa qualificazione in presenza di fattispecie distinte (es. cessione del terreno nudo senza fabbricato, operazioni rientranti nell'esercizio di attività commerciale o cessioni entro termini previsionali specifici): quindi la presenza concreta e funzionale del fabbricato al momento della cessione è elemento decisivo.
• In contenziosi simili è utile documentare lo stato di fatto dell'immobile al momento della vendita (esistenza e funzionalità del fabbricato, destinazione d'uso effettiva, eventuali permessi), perché la decisione si basa sulla realtà materiale dell'oggetto trasferito più che su indici astratti di edificabilità.