Cassazione Civile, Ordinanza n. 39376/2021 del 10/12/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce da infiltrazioni d'acqua provenienti dal terrazzo di copertura/lastrico solare e da una piccola costruzione insistente su di esso, che avrebbero danneggiato le unità immobiliari di due soggetti situate al terzo piano dell'edificio. I danneggiati chiesero il risarcimento dei danni e l'esecuzione dei lavori necessari a eliminare le cause delle infiltrazioni. Il condominio convenuto chiamò in causa un condominio confinante, indicato come proprietario della costruzione sul lastrico; successivamente intervenne volontariamente un soggetto che si dichiarò proprietario esclusivo della terrazza a livello e del solaio interpiano oggetto degli interventi. Il tribunale ritenne responsabili più soggetti, compresi i due condomìni, gli attori e l'interventore, e ripartì tra loro sia il risarcimento sia i costi di ripristino. In appello, però, la corte territoriale escluse la corresponsabilità degli attori per difetto di specifiche condotte o omissioni a loro imputabili, ritenne che il terzo intervenuto non fosse tenuto a pagare nulla in mancanza di una domanda espressa nei suoi confronti, e condannò i soli due condomìni al pagamento del danno, oltre a statuire sulle restituzioni e sulle spese. Il condominio ricorrente ha censurato la sentenza d'appello per violazione delle norme in materia di proprietà condominiale e riparto delle spese e responsabilità per i danni da lastrico, sostenendo: 1) che il giudice d'appello aveva contraddittoriamente riformato la sentenza pur avendo ritenuto utilizzabile la consulenza tecnica d'ufficio posta a base della decisione di primo grado; 2) che aveva erroneamente escluso la quota di contribuzione gravante sugli attori, nonostante questi fossero comproprietari/titolari di diritti reali e quindi tenuti a partecipare ai costi di ripristino; 3) che aveva a torto escluso la condanna del proprietario intervenuto del manufatto sul lastrico, benché questi fosse direttamente responsabile in base alla legge anche senza domanda specifica. Il ricorso incidentale dei danneggiati ha invece lamentato che la corte d'appello, accogliendo l'appello del proprietario intervenuto, aveva liquidato ai soli due condomìni un importo che copriva solo il danno già posto a carico di quel terzo dal tribunale, senza riconoscere integralmente anche gli interessi compensativi e le altre voci di danno e spesa che erano state individuate in primo grado.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto, nei limiti indicati, il primo motivo del ricorso principale del condominio e il ricorso incidentale dei danneggiati; ha ritenuto fondato il principio secondo cui il condomino danneggiato da infiltrazioni non è esonerato dall'obbligo di contribuire pro quota alle spese di riparazione delle parti comuni, obbligo che discende dalla comproprietà e non dalla condotta illecita. Ha inoltre affermato che la responsabilità solidale del condominio e del proprietario esclusivo del lastrico/terrazza verso il danneggiato presuppone una domanda in tal senso, oppure un'azione di regresso tra coobbligati, e non può essere affermata d'ufficio. Quanto al ricorso incidentale, la Corte ha riconosciuto che gli interessi compensativi sul credito risarcitorio da fatto illecito devono essere liquidati anche d'ufficio, senza necessità di domanda espressa, poiché costituiscono componente del risarcimento. Il secondo motivo del ricorso principale è stato dichiarato assorbito. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte d'appello di Napoli in diversa composizione anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 832 c.c.

  Richiamato dalle parti per sostenere la disciplina della proprietà e degli obblighi connessi alla titolarità del bene.

• art. 1123 c.c.

  La Corte lo richiama come norma da cui discende l'obbligo del condomino danneggiato di contribuire pro quota alle spese inerenti alla comproprietà delle parti comuni, indipendentemente dalla sua eventuale posizione di danneggiato.

• art. 1124 c.c.

  Richiamato in coordinamento con le norme sulle spese condominiali e la responsabilità per danni da parti comuni.

• art. 1125 c.c.

  Richiamato per il riparto degli oneri relativi alle parti comuni e ai solai/soffitti tra le proprietà interessate.

• art. 1126 c.c.

  La Corte lo indica come criterio ordinario di riparto delle spese e della responsabilità per i danni da lastrico solare o terrazza a livello: un terzo a carico del proprietario o usuario esclusivo e due terzi a carico del condominio, salvo prova rigorosa di diversa imputazione soggettiva.

• art. 1173 c.c.

  Richiamato nel motivo di ricorso quale base delle obbligazioni dedotte in giudizio.

• art. 2051 c.c.

  Richiamato per affermare la responsabilità del proprietario o usuario esclusivo del lastrico/terrazza quale custode del bene.

• art. 2055 c.c.

  La responsabilità del condominio e del proprietario esclusivo del lastrico verso il danneggiato è letta in termini di solidarietà; la domanda risarcitoria o l'azione di regresso sono necessarie per azionarla correttamente.

• art. 99 c.p.c.

  Serve a fondare il principio per cui il giudice non può pronunciare sulla responsabilità solidale senza una domanda di parte.

• art. 105 c.p.c.

  Richiamato dalle parti nei motivi di ricorso in relazione all'intervento del terzo nel processo.

• art. 112 c.p.c.

  Usato sia per denunciare il vizio di omessa pronuncia, sia per la necessità che il giudice non attribuisca responsabilità o condanne oltre la domanda.

• art. 113 c.p.c.

  Richiamato dalle parti con riferimento alla decisione del giudice sulle questioni condominiali e sul riparto delle responsabilità.

• art. 1130 c.c.

  Indicato dalla Corte come norma che impone all'amministratore i controlli necessari alla conservazione delle parti comuni.

• art. 1135 c.c.

  Richiamato quale norma che attribuisce all'assemblea il compito di deliberare le opere di manutenzione straordinaria.

• art. 1219 c.c.

  Richiamato per individuare la decorrenza degli interessi compensativi dal momento del fatto illecito nel credito risarcitorio extracontrattuale.

• art. 132 c.p.c.

  Richiamato come parametro del vizio di motivazione/contestazione della sentenza impugnata.

• art. 360 c.p.c.

  Norma sul ricorso per cassazione utilizzata per incardinare le censure di violazione di legge e nullità della sentenza.

• d.m. n. 55 del 2014

  Richiamato per la liquidazione delle spese processuali in base ai parametri forensi.

Massime di principio

• Nel condominio, il fatto che un condomino subisca danni alla propria unità immobiliare per omessa manutenzione delle parti comuni non lo esonera, di regola, dall'obbligo di contribuire pro quota alle spese di riparazione e di conservazione delle parti comuni, perché tale obbligo deriva dalla comproprietà o dall'utilità comune del bene, non dalla condotta illecita che ha causato il danno.
• In materia di danni da infiltrazioni provenienti da lastrico solare o terrazza a livello non comune, la responsabilità verso il danneggiato può concorrere tra condominio e proprietario/usuario esclusivo del lastrico; il riparto ordinario segue il criterio dell'art. 1126 c.c., salvo prova rigorosa di una diversa imputazione soggettiva del danno.
• La condanna del condominio e del proprietario esclusivo del lastrico a rispondere in solido verso il danneggiato presuppone una domanda proposta dalla parte interessata o, nei rapporti interni, un'azione di regresso; il giudice non può introdurre d'ufficio una responsabilità solidale non domandata.
• Gli interessi compensativi sul credito risarcitorio da fatto illecito costituiscono componente del danno e devono essere liquidati d'ufficio dal giudice anche per il periodo successivo alla sentenza di primo grado, senza necessità di una domanda espressa autonoma.
• Quando la motivazione di primo grado viene censurata per adesione alle conclusioni della consulenza tecnica, la decisione resta sindacabile in cassazione solo nei limiti del vizio di motivazione o della violazione di legge; ma la consulenza può legittimare l'accertamento dei fatti se il giudice ne recepisce criticamente le risultanze.

Come è indicizzato