Cassazione Civile, Ordinanza n. 33708/2023 del 04/12/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un’opposizione a decreto ingiuntivo ottenuto dalla società locatrice per il pagamento di canoni di locazione relativi a un immobile adibito a Casa dello Studente. Il tribunale aveva revocato il decreto, ritenendo che la locatrice fosse inadempiente per non aver eseguito lavori di straordinaria manutenzione necessari all’uso del bene, e aveva anche accolto la domanda riconvenzionale di risarcimento danni proposta dal conduttore. In appello, però, la decisione era stata riformata integralmente: la corte territoriale aveva ritenuto che non vi fosse inadempimento della locatrice, ma vizi strutturali originari dell’immobile, ricondotti all’art. 1578 c.c., con conseguente rigetto dell’opposizione e della domanda risarcitoria. Con il ricorso per cassazione il conduttore ha dedotto, in sintesi, che la corte d’appello avrebbe mutato la qualificazione giuridica e fattuale della controversia rispetto a quella trattata in primo grado, violando il giudicato interno, l’art. 112 c.p.c. e soprattutto il principio del contraddittorio ex art. 101 c.p.c.; ha inoltre contestato, nei motivi successivi, l’erronea ricostruzione della causa del degrado dell’immobile, la mancata condanna al risarcimento e la regolazione delle spese.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto fondato il ricorso limitatamente alla violazione del contraddittorio: la corte d’appello, anziché limitarsi a una consentita riqualificazione in iure dei fatti già allegati e discussi, aveva posto a base della decisione una diversa ricostruzione fattuale e giuridica, individuando d’ufficio vizi strutturali originari dell’immobile e riconducendo la lite all’art. 1578 c.c., senza previamente sollecitare il contraddittorio tra le parti su tale punto. Trattandosi di questione mista di fatto e di diritto, la decisione "a sorpresa" era illegittima. Sono stati dunque assorbiti gli altri motivi. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla corte territoriale, che dovrà provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 83, comma 3, c.p.c.

  La specialità della procura per il ricorso per cassazione non richiede la contestualità temporale tra conferimento e redazione del ricorso; può desumersi dalla congiunzione materiale o telematica al ricorso e dalla notifica insieme ad esso.

• art. 101, comma 2, c.p.c.

  Il giudice non può decidere la causa sulla base di una questione di fatto o mista di fatto e diritto non previamente sottoposta al contraddittorio delle parti; è vietata la decisione a sorpresa o della terza via.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato come parametro del divieto di pronunciare oltre i limiti della domanda, ma la cassazione accoglie il ricorso principalmente per la violazione del contraddittorio.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato nel motivo insieme alle norme sostanziali, senza una autonoma ratio decidendi sul punto.

• art. 1460 c.c.

  Richiamato nel contesto dell'eccezione di inadempimento del conduttore.

• art. 1575 n. 2 c.c.

  Norma invocata per la manutenzione del bene locato da parte del locatore.

• art. 1576 c.c.

  Norma richiamata per l’obbligo del locatore di mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto.

• art. 1577 c.c.

  Richiamato dalla Corte di cassazione come parte della cornice normativa alternativa a quella dell’art. 1578 c.c.

• art. 1578 c.c.

  Norma richiamata dalla corte d’appello per qualificare la vicenda come presenza di vizi della cosa locata, diversi dall’inadempimento manutentivo.

• art. 1581 c.c.

  Citato nei motivi di ricorso insieme alle norme sulla garanzia per vizi della cosa locata.

• art. 360, comma 1, nn. 3 e 4 c.p.c.

  Indicati come parametri di deduzione dei motivi di ricorso per violazione di legge e nullità processuale.

Massime di principio

• In tema di locazione, la qualificazione della controversia come inadempimento del locatore o come garanzia per vizi della cosa locata non può essere mutata dal giudice sulla base di una diversa ricostruzione fattuale non previamente discussa dalle parti.
• Quando il giudice d’appello fonda la decisione su una questione mista di fatto e di diritto non emersa nel contraddittorio, deve previamente attivare il confronto delle parti ai sensi dell’art. 101, comma 2, c.p.c.; in difetto, la sentenza è affetta da nullità.
• La riqualificazione giuridica dei fatti è consentita solo se non altera il nucleo fattuale oggetto del contendere; se invece presuppone una diversa individuazione delle cause del pregiudizio o degli elementi costitutivi della domanda, occorre riaprire il contraddittorio.
• La specialità della procura per il ricorso per cassazione può risultare dal contenuto dell’atto e dal suo collegamento materiale o telematico al ricorso, senza necessità di contestualità cronologica tra procura e ricorso.
• In sede di legittimità, l’allegazione dell’omessa attivazione del contraddittorio deve essere accompagnata dalla specifica indicazione delle difese che la parte avrebbe potuto svolgere se la questione fosse stata previamente sottoposta al dibattito processuale.

Come è indicizzato