Sentenza n. 4767/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 7

Esito

La controversia

La proprietaria aveva presentato una prima CILA nel marzo 2018 e una seconda pratica edilizia nel maggio 2018 per opere interne in un’unità dichiarata come civile abitazione. Il Comune, rilevata la mancata dimostrazione della legittimità della destinazione residenziale e l’assenza dei requisiti igienico-sanitari e dimensionali previsti dal d.m. 5 luglio 1975 e dai regolamenti edilizi comunali, aveva ordinato il ripristino della precedente funzione accessoria del locale, anche mediante rimozione dell’angolo cottura. La proprietaria aveva dedotto in primo grado e in appello l’applicazione retroattiva del d.m. 5 luglio 1975 e dei regolamenti edilizi successivi, la violazione della disciplina previgente, il difetto di istruttoria, il travisamento dei fatti, il difetto dei presupposti, la disparità di trattamento, l’illogicità, la contraddittorietà, lo sviamento, il difetto di motivazione, la violazione del principio di proporzionalità e del principio di leale collaborazione. Aveva inoltre contestato la valutazione delle prove relative all’epoca di realizzazione del manufatto e alla sua destinazione abitativa, nonché la condanna alle spese disposta dal TAR. Secondo l’appellante, gli atti di provenienza, le dichiarazioni del dante causa, le planimetrie catastali e le aerofotogrammetrie dimostravano l’esistenza del vano e della sua destinazione residenziale già in epoca anteriore all’entrata in vigore delle norme richiamate dal Comune.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha respinto integralmente l’appello e confermato la sentenza del TAR Toscana. Ha ritenuto che la conformità urbanistico-edilizia e la legittimità della destinazione residenziale dovessero essere dimostrate dalla proprietaria mediante documentazione certa, univoca e oggettiva. Il contratto del 1966 descriveva il bene come una terrazza coperta sopra il tetto, mentre solo l’atto del 1997 lo qualificava come vano ad uso civile abitazione con cucinotto. Le dichiarazioni del dante causa e gli atti di acquisto non dimostravano la data di realizzazione del tamponamento né la preesistenza della destinazione abitativa. Le risultanze catastali, aventi finalità fiscali, potevano assumere al più valore indiziario; analogamente, le aerofotogrammetrie dimostravano soltanto l’esistenza della copertura e non le tamponature, le caratteristiche costruttive o la destinazione del manufatto. Il Comune aveva svolto un’istruttoria ritenuta adeguata, chiedendo alla proprietà di indicare quando la terrazza fosse stata tamponata e in forza di quale titolo, senza ottenere la prova decisiva della legittimità dell’intervento. Il Collegio ha precisato che i requisiti igienico-sanitari del d.m. 5 luglio 1975 non possono essere applicati retroattivamente a immobili realizzati anteriormente alla sua entrata in vigore, ma solo quando sia stata previamente accertata la legittimità dell’immobile secondo la disciplina vigente all’epoca della sua edificazione. Poiché tale data e tale legittimità non erano state dimostrate, le censure relative all’applicazione ratione temporis della normativa sono state ritenute inconferenti. È stata confermata anche la condanna alle spese di primo grado; l’appellante è stata condannata alle spese del giudizio d’appello, liquidate in euro 4.000 oltre accessori di legge, se dovuti.

Norme richiamate

• d.m. 5 luglio 1975

  I requisiti igienico-sanitari di cui al d.m. 5 luglio 1975 non sono applicabili retroattivamente agli immobili realizzati anteriormente alla sua entrata in vigore, a patto che questi ultimi siano stati accertati come legittimi secondo la disciplina vigente all’epoca della loro edificazione.

  La non retroattività dei requisiti igienico-sanitari presuppone che sia provata la preesistenza dell’immobile e la sua legittima realizzazione secondo la disciplina ratione temporis applicabile.

• art. 3 l. 241/1990

  L’appellante ne aveva dedotto la violazione per difetto di motivazione, ma la censura è stata respinta in quanto l’ordinanza comunale esponeva le ragioni della mancata legittimazione della destinazione residenziale e dell’inidoneità dell’unità ai requisiti edilizi.

• art. 10 d.l. 76/2020, convertito dalla l. 120/2020

  Il richiamo alla disciplina sopravvenuta è stato ritenuto inconferente, poiché non era stata dimostrata la data di realizzazione del bene ad uso residenziale.

• Regolamenti edilizi del Comune di Firenze

  I requisiti dimensionali e igienico-sanitari previsti dai regolamenti edilizi comunali sono stati applicati per verificare la conformità dell’unità alla destinazione residenziale dichiarata; il locale non raggiungeva la superficie minima richiesta e non presentava ulteriori caratteristiche necessarie, tra cui l’espulsione dei fumi sopra la copertura.

Massime di principio

• La conformità urbanistica ed edilizia e la legittimità della destinazione d’uso devono essere dimostrate dal privato interessato mediante documentazione certa, univoca e oggettiva; dichiarazioni sostitutive, atti negoziali e altri elementi meramente assertivi non sono sufficienti a provare la data di realizzazione e la legittimità dell’opera abusiva.
• Le risultanze catastali, avendo finalità principalmente fiscali, non costituiscono prova certa dell’epoca di realizzazione delle opere edilizie e possono assumere soltanto valore indiziario, da corroborare con ulteriori elementi oggettivi.
• Le aerofotogrammetrie sono idonee a provare esclusivamente ciò che è direttamente percepibile dalle immagini e non dimostrano, in assenza di ulteriori elementi, le caratteristiche costruttive interne, le tamponature o la destinazione d’uso del manufatto.
• I requisiti igienico-sanitari introdotti dal d.m. 5 luglio 1975 non possono essere applicati retroattivamente a immobili anteriori alla sua entrata in vigore soltanto se sia stata previamente accertata, con prova adeguata, la legittimità dell’immobile secondo la disciplina vigente al momento della sua realizzazione.
• Quando il privato non dimostra né l’epoca di realizzazione né la legittimità originaria della trasformazione di un vano accessorio in unità abitativa, l’amministrazione può verificare la conformità del bene alla destinazione residenziale dichiarata sulla base della disciplina applicabile e ordinare il ripristino della funzione accessoria.

Come è indicizzato