Sentenza del 22/01/2018 n. 205 - Comm. Trib. Reg. Emilia Romagna

Esito

La controversia

Il ricorrente chiedeva che, ai fini del calcolo del valore dell'immobile conferito e dell'imposta di registro, fosse dedotto dal valore del bene l'importo del mutuo ipotecario contratto dal conferente e garantito dall'immobile. La deduzione è stata ritenuta non applicabile perché il mutuo era stato acceso per esigenze personali del conferente e non presentava un rapporto di inerenza con l'immobile oggetto dell'operazione. Il contribuente contestava inoltre il valore attribuito all'immobile, determinato sulla base della perizia effettuata dalla banca mutuante.

La decisione

La pretesa dell'Amministrazione finanziaria è stata ritenuta corretta. Il mutuo non può essere dedotto dal valore dell'immobile quando è destinato a esigenze personali del conferente e non è inerente all'acquisto, alla realizzazione o alla valorizzazione del bene. È stata inoltre ritenuta utilizzabile, ai fini della determinazione del valore dell'immobile ai sensi dell'art. 51 del d.P.R. 131/1986, la perizia di stima predisposta dall'istituto di credito che aveva accettato l'immobile in garanzia, in assenza di contestazioni del contribuente fondate su elementi oggettivi e circostanziati.

Norme richiamate

• Art. 51 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  La norma consente di determinare il valore dell'immobile ai fini dell'imposta di registro sulla base degli elementi disponibili. La perizia predisposta dalla banca mutuante può costituire un elemento probatorio rilevante per la stima del bene, soprattutto quando il contribuente non la contesti con dati oggettivi, specifici e circostanziati.

Massime di principio

• Ai fini dell'imposta di registro, un debito garantito da ipoteca sull'immobile non è automaticamente deducibile dal valore del bene: occorre verificare che il finanziamento sia effettivamente inerente all'immobile e all'operazione tassata.
• Un mutuo contratto per esigenze personali del proprietario, anche se assistito da ipoteca sull'immobile, normalmente non riduce la base imponibile dell'imposta di registro.
• La perizia redatta dalla banca nell'ambito della concessione di un mutuo ipotecario può essere utilizzata come elemento per determinare il valore dell'immobile, poiché riflette una valutazione tecnica effettuata in vista dell'assunzione di una garanzia reale.
• Chi intende contestare il valore accertato non può limitarsi a una contestazione generica, ma deve produrre elementi tecnici e oggettivi, come perizie alternative, comparazioni di mercato o specifiche anomalie nella valutazione.
• L'esistenza di un vincolo ipotecario o di un finanziamento non determina di per sé una riduzione del valore fiscale dell'immobile: rilevano la destinazione del mutuo e il suo rapporto concreto con il bene.