Cassazione Civile, Sentenza n. 1471/2022 del 18/01/2022

Esito

La controversia

I ricorrenti impugnano la sentenza d'appello che aveva accolto la domanda del resistente (Nionaco) volta a far dichiarare l'inopponibilità della donazione del terreno pertinenziale a favore di Regis Monica. La questione centrale riguarda se il terreno, dotato di autonoma identificazione catastale, fosse compreso nella vendita del fabbricato del 1999 nonostante nella nota di trascrizione e nell'atto di vendita fossero indicati solo i dati catastali del fabbricato e non quelli del terreno; i ricorrenti contestano l'applicabilità dell'art. 2644 c.c. e il rilievo della mancata trascrizione del trasferimento della pertinenza.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto i primi due motivi di ricorso, ritenendo che la Corte d'appello abbia erroneamente fuso due profili distinti: (a) l'accertamento dell'esistenza del vincolo pertinenziale e (b) l'eventuale estinzione/trasmissibilità della pertinenza in sede di alienazione separata della cosa principale. La Cassazione ha affermato che, quando la pertinenza ha autonoma identificazione catastale, l'omissione di tali dati nella nota di trascrizione della vendita del bene principale non può essere considerata a priori ininfluente: la specifica identificazione nella nota di trascrizione è essenziale per l'opponibilità a terzi. Ne consegue che il secondo avente causa che trascrive tempestivamente l'alienazione della sola pertinenza può avvalersi del difetto di trascrizione nella prima vendita e prevalere sull'acquisto non trascritto della medesima pertinenza, indipendentemente dalla buona o mala fede. La sentenza d'appello è cassata e la causa rinviata alla Corte d'appello di Genova in diversa composizione anche per le spese; gli altri motivi risultano assorbiti.

Norme richiamate

• art. 2644 c.c.

  Disciplina la trascrizione e la opponibilità ai terzi: la Corte ha ritenuto applicabile l'art. 2644 nella misura in cui il secondo avente causa può prevalere per difetto di trascrizione a prescindere dalla buona o mala fede.

• art. 2659 c.c.

  Indica l'importanza dei dati identificativi catastali nella nota di trascrizione; la Corte ha richiamato il ruolo decisivo del dato catastale per l'individuazione certa dell'immobile agli effetti della pubblicità immobiliare.

• art. 2826 c.c.

  Richiamato dalla giurisprudenza citata insieme all'art. 2659 per sottolineare che la scheda catastale è elemento fondamentale per la individuazione dell'immobile nella pubblicità immobiliare.

• art. 2912 c.c.

  Norma richiamata nella sentenza per la presunzione relativa alla pertinenza; la Corte sottolinea che la presunzione non può sostituire l'onere formale della trascrizione quando la pertinenza ha autonoma identificazione.

• art. 818, comma 1, c.c.

  Richiama il principio secondo cui gli atti che riguardano la cosa principale comprendono le pertinenze salvo diversa disposizione; la Corte precisa però che tale principio non esclude l'esigenza di una trascrizione specifica quando la pertinenza è autonomamente identificabile.

• L. 27 febbraio 1985, n. 52

  Riforma del sistema di pubblicità immobiliare che ha valorizzato il dato catastale come elemento pregnante per l'identificazione degli immobili nella trascrizione; la Corte usa la riforma per argomentare l'importanza della volturazione/identificazione catastale nella nota di trascrizione.

Massime di principio

• Se una pertinenza immobiliare ha autonoma identificazione catastale, la mancata indicazione di tali dati nella nota di trascrizione dell'atto che trasferisce il bene principale può impedire l'automaticità del trasferimento della pertinenza agli effetti dell'opponibilità a terzi.
• La contenuto della nota di trascrizione è determinante per l'opponibilità ai terzi: non si può supplire l'assenza formale della trascrizione specifica con riferimenti meramente sostanziali o con la conoscenza fattuale delle parti.
• Il secondo avente causa che trascrive tempestivamente l'alienazione della pertinenza può prevalere sull'acquisto anteriore ma non trascritto della medesima pertinenza, indipendentemente dalla buona o mala fede del soggetto.
• Nelle vendite di beni principali con pertinenze è opportuno indicare esplicitamente, in atto e nella nota di trascrizione, i dati catastali di tutti i beni trasferiti per evitare contestazioni future sulla opponibilità a terzi.
• La qualità di acquirente del bene principale insieme al medesimo soggetto non esclude che, rispetto alla pertinenza, l'acquirente possa essere considerato "terzo" ai sensi dell'art. 2644 c.c. se l'acquisto della pertinenza da parte altrui non risulta trascritto.