Sentenza del 23/11/2018 n. 2691 - Comm. Trib. Reg. Emilia Romagna

Esito

La controversia

La controversia riguardava la determinazione del valore venale dell'immobile ceduto. Il contribuente sosteneva che il valore dovesse corrispondere a quello indicato nella perizia giurata depositata nel procedimento di volontaria giurisdizione e utilizzata dal giudice tutelare per autorizzare la vendita dell'immobile appartenente a un minore. La sentenza ha chiarito che tale perizia costituisce soltanto la base per autorizzare una vendita a un prezzo non inferiore a quello stimato, ma non impone che il prezzo effettivo o il valore fiscale coincidano necessariamente con l'importo peritale. Al contempo, l'Ufficio non può determinare il valore limitandosi alle quotazioni OMI: deve considerare le caratteristiche concrete del bene, compresa l'eventuale occupazione da parte di un conduttore con regolare contratto di locazione, circostanza idonea a ridurne il valore.

La decisione

La pretesa dell'Amministrazione non può essere fondata automaticamente né sul solo importo della perizia giurata né sulle sole stime OMI. La valutazione deve risultare da un esame concreto e motivato delle condizioni dell'immobile. In assenza di una adeguata considerazione degli elementi specifici, come la locazione in corso e il conseguente minor valore del cespite, l'accertamento del maggior valore e della maggiore imposta di registro deve essere ridimensionato o annullato.

Norme richiamate

• Disciplina dell'imposta di registro sul valore degli immobili

  La base imponibile deve riflettere il valore venale in comune commercio dell'immobile alla data dell'atto, da determinare considerando le caratteristiche effettive del bene e non mediante automatismi fondati su un unico parametro.

• Procedimento di volontaria giurisdizione e autorizzazione del giudice tutelare alla vendita di beni del minore

  vendita a prezzo non inferiore a quello individuato dal consulente tecnico

  La perizia giurata posta a fondamento dell'autorizzazione giudiziale individua un importo minimo di vendita e non necessariamente il valore effettivo o definitivo dell'immobile. Il prezzo concretamente praticato può essere superiore.

• Quotazioni OMI dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare

  Le stime OMI hanno valore indiziario e non sono sufficienti, da sole, a dimostrare il valore venale dell'immobile. L'Ufficio deve confrontarle con le circostanze concrete del cespite, inclusi stato, ubicazione, caratteristiche e situazione locativa.

Massime di principio

• Una perizia giurata prodotta in un procedimento di volontaria giurisdizione e approvata dal giudice tutelare può rappresentare un valore minimo autorizzato, ma non determina automaticamente il valore fiscale dell'immobile né impedisce che il prezzo effettivo sia maggiore.
• Ai fini dell'imposta di registro, il valore dell'immobile deve essere determinato sulla base della situazione concreta del bene alla data della vendita.
• Le quotazioni OMI costituiscono elementi di ausilio o presunzioni semplici, ma non possono sostituire una valutazione individualizzata dell'immobile.
• L'esistenza di un contratto di locazione regolare e ancora in corso può incidere negativamente sul valore di mercato, soprattutto quando limita la disponibilità immediata del bene o rende meno appetibile l'acquisto.
• Un accertamento di maggior valore deve indicare le ragioni per cui il valore stimato è coerente con le caratteristiche specifiche dell'immobile; in mancanza di tale motivazione, può essere contestato.