Sentenza del 08/11/2017 n. 26447 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva accertato maggiori redditi IRPEF e addizionale regionale per il 2000, ritenendo non dichiarati i canoni relativi alla locazione di sette unità immobiliari. La contribuente sosteneva di non essere proprietaria né titolare di altri diritti reali sugli immobili e che i contratti di locazione erano stati risolti consensualmente, anche con efficacia retroattiva, senza effettivo pagamento dei canoni. La Corte ha dovuto stabilire se tali canoni potessero essere qualificati come redditi fondiari in assenza della titolarità di un diritto reale sugli immobili.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso della contribuente, cassato la sentenza della CTR della Puglia e rinviato la causa alla medesima Commissione, in diversa composizione, per un nuovo esame e per la liquidazione delle spese. Ha stabilito che il reddito da locazione è reddito fondiario imponibile ai sensi dell'art. 23 del TUIR solo se il locatore è proprietario, usufruttuario o titolare di altro diritto reale sull'immobile. La mera stipulazione dei contratti, l'apparenza del possesso o l'intestazione catastale non sono sufficienti, dovendo il giudice verificare concretamente la titolarità del diritto reale. La risoluzione consensuale del contratto non esclude automaticamente l'imponibilità dei canoni, salvo che emerga un'inequivoca volontà delle parti di attribuirle efficacia retroattiva.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 600 del 1973, art. 41-bis

  Norma in base alla quale era stato emesso l'avviso di accertamento nei confronti della contribuente.

• D.P.R. n. 917 del 1986, art. 23

  Il reddito fondiario è collegato alla titolarità di un diritto reale sul bene immobile censito in catasto.

  Il reddito derivante dalla locazione è qualificabile come reddito fondiario soltanto quando il locatore è proprietario, usufruttuario o titolare di altro diritto reale sull'immobile. La norma non può essere interpretata estensivamente fino a ricomprendere il reddito prodotto da chi non abbia tale titolarità.

• D.P.R. n. 917 del 1986, art. 26

  Richiamato nei motivi di ricorso in relazione alla disciplina dei redditi fondiari e alla loro imputazione fiscale.

• Codice civile, art. 1448

  La CTR lo aveva richiamato per escludere l'efficacia retroattiva della risoluzione di contratti a esecuzione continuata o periodica; la Cassazione ha precisato che la questione deve essere valutata alla luce dell'inequivoca volontà delle parti.

• Codice di procedura civile, art. 112

  Richiamato dalla contribuente per denunciare un vizio di ultrapetizione o extrapetizione nella decisione d'appello.

• Codice di procedura civile, art. 360, comma 1, nn. 4 e 5

  Norme processuali invocate per censurare, rispettivamente, il vizio di ultrapetizione e l'insufficienza della motivazione della sentenza impugnata.

Massime di principio

• Per tassare i canoni come redditi fondiari non basta dimostrare che una persona abbia sottoscritto un contratto di locazione: occorre provare che essa fosse proprietaria, usufruttuaria o titolare di altro diritto reale sull'immobile.
• La stipulazione del contratto e l'apparenza del possesso non sostituiscono l'accertamento effettivo della titolarità del diritto reale.
• Le risultanze catastali hanno valore indiziario e non costituiscono, da sole, prova definitiva della proprietà; devono essere valutate insieme agli altri documenti e agli elementi istruttori.
• La mancata percezione dei canoni o la successiva risoluzione del contratto non escludono automaticamente l'imponibilità dei redditi di locazione quando il locatore è titolare di un diritto reale.
• Una risoluzione consensuale può avere efficacia retroattiva solo se dalla documentazione emerge in modo chiaro e inequivoco la volontà delle parti di eliminare retroattivamente gli effetti del contratto.
• In caso di accertamento fiscale, la verifica deve concentrarsi sia sull'effettiva titolarità del diritto reale sia sull'efficacia temporale della risoluzione contrattuale, senza presumere automaticamente il reddito dalla sola esistenza del contratto di locazione.