Cassazione Civile, Ordinanza n. 12630/2026 del 05/05/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un'azione promossa davanti al Tribunale di Milano da una società che chiedeva dichiararsi che l'intero stabile sito in via Dante 4 a Milano non fosse condominiale, ovvero che lo fosse solo per una parte, con conseguente nomina di un amministratore per la porzione condominiale. Il Tribunale ha ritenuto che nel regolamento condominiale fosse contenuta una clausola compromissoria ampia, che devolveva agli arbitri le controversie tra condomini in tema di interpretazione ed esecuzione del regolamento e, in genere, di amministrazione e godimento dello stabile, e perciò ha dichiarato la propria incompetenza. La società ha quindi proposto regolamento di competenza sostenendo che la questione sulla natura condominiale o meno del complesso fosse solo una premessa logica e non rientrasse nel perimetro della clausola arbitrale; ha inoltre dedotto che la clausola sarebbe stata riferibile solo ai titolari dei diritti reali sulla porzione originariamente costituita in condominio, mentre per un'altra porzione dell'edificio esisteva un diverso condominio con distinto regolamento e distinta clausola compromissoria. Ha infine contestato il richiamo a un precedente giudizio tra le medesime parti, ritenuto non pertinente perché relativo a una domanda diversa. I resistenti hanno difeso la correttezza della decisione impugnata.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto il regolamento di competenza. Ha osservato anzitutto che su un precedente giudizio relativo al medesimo rapporto condominiale si era già formato un giudicato sulla competenza arbitrale in favore dell'applicazione della stessa clausola compromissoria; tale giudicato produce efficacia anche nei successivi processi tra le stesse parti. In ogni caso, la Corte ha ribadito che una clausola compromissoria formulata in termini ampi, riferita alle controversie tra condomini sull'interpretazione ed esecuzione del regolamento e, in generale, sull'amministrazione e il godimento dello stabile, comprende anche le cause in cui il regolamento condominiale costituisca un fatto costitutivo della pretesa o sia comunque connesso alla causa petendi. Poiché la domanda della società richiedeva proprio di verificare se il regolamento condominiale si estendesse o meno all'intero edificio, la controversia rientrava nella competenza arbitrale. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna della ricorrente alle spese e con attestazione dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002 n. 115

  ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso

  in caso di rigetto del ricorso, ricorrono i presupposti processuali per l'obbligo di versare l'ulteriore importo previsto dalla norma, ove dovuto.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. 30 maggio 2002 n. 115

  a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13

  il raddoppio del contributo unificato è parametrato a quello dovuto per il ricorso.

Massime di principio

• Una clausola compromissoria contenuta in un regolamento condominiale, se formulata in modo ampio e riferita alle controversie su interpretazione, esecuzione, amministrazione e godimento dello stabile, si estende anche alle liti in cui il regolamento costituisce il fatto costitutivo della pretesa o è comunque strettamente connesso alla causa petendi.
• Il giudicato formatosi sulla competenza o sulla giurisdizione in sede di regolamento o di ricorso alla Corte di cassazione ha efficacia panprocessuale e vincola anche i successivi giudizi tra le stesse parti.
• Quando la domanda richiede di accertare se un regolamento condominiale si applichi all'intero immobile o solo a una sua porzione, la controversia può rientrare nella clausola compromissoria se la soluzione dipende dall'esame del regolamento stesso.

Come è indicizzato