Circolare numero 241 del 7-10-1991

INVIM straordinaria 1991: anticipazioni operative e istruzioni applicative

La circolare fornisce le prime istruzioni per l’applicazione dell’INVIM straordinaria a seguito dell’anticipazione della scadenza al 31 ottobre 1991 disposta dal D.L. 13 settembre 1991, n. 299. Il documento, rivolto alle strutture interessate, riepiloga la disciplina del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 643 e illustra sia gli aspetti sostanziali dell’imposta sia le nuove modalità di liquidazione e versamento introdotte dal regime di autoliquidazione.

Presupposto dell’imposta e nuova scadenza

Il presupposto della precedente applicazione decennale dell’INVIM era il possesso dell’immobile non strumentale al 1 gennaio 1983. In base alla disciplina originaria, il decennio si sarebbe compiuto il 31 dicembre 1992; il D.L. n. 299/1991 ha invece anticipato il termine al 31 ottobre 1991. Di conseguenza, il versamento dell’imposta e la presentazione della dichiarazione devono avvenire entro il 10 dicembre 1991.

La circolare precisa che la normativa generale resta quella del D.P.R. n. 643/1972, ma segnala fin da subito l’innovazione più rilevante introdotta dal decreto legge: la liquidazione dell’imposta non è più rimessa all’Ufficio del Registro, bensì al soggetto passivo mediante autotassazione.

Soggetti passivi, oggetto e esclusioni

Tra i soggetti passivi dell’imposta è compreso l’Istituto quale ente pubblico. L’imposta colpisce l’incremento di valore degli immobili non strumentali posseduti alla data del 31 ottobre 1991.

Sono esclusi:

• gli immobili acquistati successivamente al 31 dicembre 1989;
• gli immobili per i quali il precedente decennio si è compiuto tra il 1 gennaio 1990 e il 30 giugno 1991;
• gli immobili esenti ai sensi della disciplina richiamata.

La circolare richiama inoltre il caso degli immobili destinati all’esercizio dell’attività istituzionale, qualificati come immobili strumentali.

Esenzioni per immobili strumentali e casi particolari

Ai sensi dell’art. 25, comma 2, lettera c), del D.P.R. n. 643/1972 sono esenti gli incrementi di valore degli immobili destinati all’esercizio dell’attività istituzionale. L’esenzione opera a condizione che, al compimento del decennio, la destinazione strumentale perduri da almeno otto anni.

Il D.L. n. 299/1991 introduce una rilevante modifica: la durata minima della destinazione strumentale è resa proporzionale al periodo assunto a base per il calcolo dell’incremento di valore. Poiché il periodo di riferimento è compreso tra il 1 gennaio 1983 e il 31 ottobre 1991, l’esenzione spetta agli immobili destinati a uso strumentale da almeno sette anni e tre mesi.

La circolare esamina anche l’ipotesi inversa, relativa a un immobile originariamente strumentale che abbia mutato destinazione ed sia stato utilizzato a reddito dopo il 1 gennaio 1983, conservando tale destinazione sino al 31 ottobre 1991. In questo caso, l’incremento tassabile decorre:

• dalla data della prima applicazione dell’INVIM decennale 1976; oppure,
• in mancanza, dalla data di acquisto.

Se la data di acquisto è anteriore al 1 gennaio 1965, il valore di riferimento storico va determinato secondo il criterio catastale previsto dall’art. 3-bis della legge 13 maggio 1988, n. 154: per i fabbricati moltiplicando per 80 la rendita catastale aggiornata; per i terreni moltiplicando per 60 il reddito dominicale aggiornato.

Valore iniziale e maggiorazione per spese

Per i fabbricati, il valore iniziale coincide:

• con il valore finale dichiarato ai fini della precedente INVIM straordinaria del 1983;
• in mancanza, con il valore finale dichiarato ai fini dell’INVIM decennale 1976;
• in assenza di entrambe le precedenti imposizioni, con il prezzo di acquisto, salvo il particolare criterio previsto per gli acquisti anteriori al 1 gennaio 1965.

Per i terreni si applicano le stesse regole.

Il valore iniziale deve essere maggiorato, ai sensi degli artt. 11, 12 e 13 del D.P.R. n. 643/1972, delle spese:

• di acquisto, comprese quelle notarili e i tributi pagati in relazione all’acquisto;
• di costruzione;
• incrementative.

Le spese incrementative sono quelle che hanno prodotto un reale aumento del valore venale del bene oppure hanno evitato un suo decremento, impedendo il deterioramento o la perdita di elementi che incidono sul valore commerciale. Tali spese sono computabili solo se dettagliatamente documentate e accompagnate dalla relativa certificazione da allegare alla dichiarazione.

Valore finale: fabbricati e terreni

Il valore finale del fabbricato è il valore di mercato al 31 ottobre 1991. La circolare attribuisce rilievo decisivo ai nuovi estimi catastali approvati il 30 settembre 1991, destinati a sostituire le rendite risalenti al 1939.

Il D.L. n. 299/1991 consente, ai fini della determinazione del valore finale, il procedimento di valutazione automatica mediante moltiplicazione della nuova rendita catastale per coefficienti diversi a seconda della categoria catastale:

• 100 per le unità immobiliari dei gruppi A, B e C, esclusi A/10 e C/1;
• 50 per le unità dei gruppi D e A/10;
• 34 per le unità dei gruppi E e C/1.

Nel caso di un fabbricato complesso composto da più unità base, la rendita catastale complessiva si ottiene sommando gli estimi delle singole unità.

Per i terreni, il valore finale si determina applicando il coefficiente 75 al reddito dominicale risultante in Catasto alla data di entrata in vigore del D.L. n. 299/1991 e riportato nella dichiarazione dei redditi del corrente anno.

La circolare insiste sulla necessità che vi sia piena conformità tra immobili dichiarati ai fini INVIM e immobili risultanti dall’archivio fiscale 1991 e dall’ultima dichiarazione dei redditi, per evitare sanzioni.

Valore di riferimento e scaglioni di incremento

Per l’applicazione dell’aliquota progressiva non si utilizza il solo incremento tra valore finale e valore iniziale, ma un parametro intermedio definito valore di riferimento. Esso serve a stabilire gli scaglioni di valore tassabile e ha la funzione di neutralizzare, almeno in parte, l’effetto inflattivo.

Il valore di riferimento è dato da:

• valore iniziale × numero di anni di possesso;
• più spese incrementative × numero di anni trascorsi dal loro sostenimento al 31 ottobre 1991.

Su questa base si applicano gli scaglioni progressivi previsti dall’art. 15 del D.P.R. n. 643/1972, con le corrispondenti aliquote massime indicate dalla circolare:

• fino al 20% del valore di riferimento: 5%;
• oltre il 20% fino al 50%: 10%;
• oltre il 50% fino al 100%: 15%;
• oltre il 100% fino al 150%: 20%;
• oltre il 150% fino al 200%: 25%;
• oltre il 200%: 30%.

La circolare fornisce anche un esempio numerico completo che mostra come, dato un valore iniziale di lire 100.000.000, spese incrementative per lire 10.000.000, un periodo di possesso di 9 anni e un valore finale di lire 1.500.000.000, l’incremento tassabile sia pari a lire 1.390.000.000 e il valore di riferimento a lire 920.000.000.

Liquidazione dell’imposta e riduzioni

Una volta determinati gli scaglioni di valore, si applicano le aliquote corrispondenti per calcolare l’imposta. Il D.L. n. 299/1991 prevede che l’aliquota da utilizzare sia quella massima prevista per ciascuno scaglione.

La circolare richiama poi le riduzioni previste dall’art. 25 del D.P.R. n. 643/1972:

• per i soggetti indicati dal comma 5, tra cui l’Istituto, l’imposta è ridotta dell’80%, con versamento quindi nella misura del 20%;
• per gli immobili di interesse artistico, storico e archeologico, l’imposta è ulteriormente ridotta del 75%, con versamento nella misura del 25% dell’imposta già ridotta.

Si ribadisce che la liquidazione è effettuata direttamente dal soggetto passivo in regime di autoliquidazione.

Versamento dell’imposta

L’imposta determinata deve essere versata direttamente al Concessionario del Servizio Centrale della Riscossione. Le modalità operative saranno specificate successivamente con il decreto di attuazione.

Se nel territorio della circoscrizione del medesimo Ufficio del Registro sono ubicati più immobili, è ammesso un unico versamento per la somma delle imposte dovute sugli incrementi di valore relativi a ciascun immobile.

Dichiarazione e documentazione da allegare

Dopo il versamento, la dichiarazione va presentata agli Uffici del Registro competenti nel periodo compreso tra il 1 novembre e il 10 dicembre 1991. La circolare rinvia all’art. 18, comma 6, del D.P.R. n. 643/1972 per le modalità di compilazione.

Alla dichiarazione devono essere allegati:

• il prospetto di calcolo dell’imposta, redatto in conformità all’art. 1, comma 3, del D.L. n. 299/1991;
• l’indicazione degli estremi del versamento.

La presentazione può avvenire anche per raccomandata; in tal caso la dichiarazione si considera presentata nel giorno di consegna del plico all’ufficio postale.

Nuove rendite catastali: criteri di calcolo

La circolare dedica ampio spazio alle anticipazioni sui nuovi estimi catastali, evidenziando lo stretto collegamento tra la nuova rendita e la determinazione del valore finale ai fini INVIM.

La nuova rendita catastale dell’unità immobiliare, attualizzata ai valori di mercato del biennio 1988/1989, dipende da cinque elementi:

• zona censuaria;
• categoria catastale;
• classe di merito;
• vano catastale;
• tariffa unitaria.

La zona censuaria identifica le fasce territoriali delimitate dagli Uffici Tecnici Erariali. Può essere rintracciata nel rogito notarile o nella certificazione catastale; in mancanza, va richiesta agli uffici del Catasto. Per le grandi città si prevede l’uso di cartine topografiche; nei comuni più piccoli il problema è meno rilevante, poiché spesso è presente un’unica zona, indicata con la lettera U.

La categoria catastale individua la tipologia e la destinazione dell’unità immobiliare ed è di regola desumibile dall’atto di acquisto o dal certificato catastale.

La classe di merito rappresenta una specificazione ulteriore della categoria e tiene conto di elementi strutturali, dotazioni, finiture e caratteristiche dell’unità.

Il vano catastale è l’unità di misura della tariffa catastale: esprime la consistenza dell’immobile in vani per le categorie A, in metri cubi per la categoria B e in metri quadri per il gruppo C. Per i gruppi D ed E i dati sugli estimi sono già stati forniti ai Comuni.

La tariffa unitaria è il valore catastale del vano, differenziato per zona censuaria, categoria e classe, approvato con decreto ministeriale del 30 settembre 1991.

Supporti operativi e archivio catastale automatizzato

Per fronteggiare la complessità degli adempimenti è stato istituito un Progetto Speciale finalizzato all’impianto di un Archivio Catastale Automatizzato, da realizzare inizialmente su Personal Computer. Il sistema dovrà consentire:

• l’acquisizione dei nuovi estimi catastali;
• la determinazione della base imponibile per INVIM decennale, INVIM sulle alienazioni, registro, imposte ipotecarie e catastali, eventuale ICI, IRPEG e ILOR.

È inoltre prevista, in via anticipata, la predisposizione di un tabulato denominato "ARCHIVIO CATASTALE 1991", contenente per ciascun fabbricato i dati catastali e toponomastici, l’individuazione delle unità base e specifiche fincature per zona, classe, tariffa, consistenza, rendita, coefficiente moltiplicatore, valore di riferimento e rendita complessiva. Tale strumento serve a ridurre le trascrizioni manuali e a garantire la coerenza con l’archivio fiscale relativo alla dichiarazione dei redditi.

Procedura automatizzata per il calcolo dell’imposta

La circolare segnala anche la predisposizione di una procedura automatizzata di calcolo dell’imposta, realizzata su Personal Computer e distribuita su floppy disk, basata sul programma MULTIPLAN. Le strutture periferiche devono quindi disporre del programma per l’utilizzo del supporto.

Gli input della procedura riguardano:

• gli elementi toponomastici dell’immobile;
• i dati per la rivalutazione delle spese incrementative;
• il periodo di possesso dell’immobile;
• i valori iniziale e finale per la liquidazione dell’imposta.

La circolare indica anche alcune codifiche interne per i campi di calcolo e invita le sedi regionali a prendere contatto con l’Ufficio Normativa Fiscale per ottenere il floppy disk e l’eventuale tabulato dell’archivio catastale.

Adempimenti finali e trasmissione dei dati

Espletati gli adempimenti previsti dal D.L. n. 299/1991, le strutture periferiche devono inviare alla Direzione Generale, per ciascun immobile:

• copia della dichiarazione;
• copia della quietanza di versamento dell’imposta;
• copia del prospetto di calcolo dell’imposta;
• copia del tabulato completato con gli elementi necessari per il calcolo della rendita catastale, con l’indicazione della rendita di ciascuna unità base e dell’intero edificio.

Devono inoltre essere trasferiti alla Direzione Centrale Contabilità e Finanza gli importi delle imposte versate mediante mod. SC/10.

Considerazioni conclusive

La circolare conclude sottolineando che l’applicazione dell’INVIM straordinaria presenta notevoli difficoltà per la necessità di determinare contestualmente la nuova rendita catastale e di applicare la nuova disciplina fiscale. La sequenza operativa viene schematizzata in modo puntuale, dalla raccolta dei dati catastali fino alla presentazione della dichiarazione e al versamento dell’imposta, con l’obiettivo di consentire alle strutture interessate di operare tempestivamente entro il termine inderogabile del 10 dicembre 1991.