Cassazione Civile, Ordinanza n. 13883/2024 del 18/05/2024

Esito

La controversia

La controversia riguarda l'acquisto, da parte di una società, di un'unità immobiliare da altra società che l'aveva a sua volta acquistata da una società poi fallita. Il fallimento ha agito per ottenere l'inefficacia/inopponibilità dell'acquisto della società acquirente, sostenendo che il precedente trasferimento fosse simulato in via assoluta e che quindi il terzo acquirente non fosse in buona fede. La Corte d'appello ha accolto la domanda del fallimento, dichiarando la nullità dell'atto di compravendita e ordinando la restituzione del bene, ritenendo provata la mala fede dell'acquirente soprattutto per la mancata prova del pagamento del prezzo, nonostante il rogito ne desse atto, e valorizzando anche il mancato deposito della documentazione bancaria richiesta ex art. 210 c.p.c. Nel ricorso per cassazione la società acquirente ha dedotto: (1) omessa/insufficiente motivazione e violazione di norme sulla prova e sulla simulazione, sostenendo che la Corte d'appello aveva invertito l'onere probatorio e non aveva considerato la dichiarazione notarile di avvenuto pagamento; (2) violazione del diritto di difesa e dell'art. 210 c.p.c., lamentando la mancata prosecuzione dell'istruttoria testimoniale, il mancato espletamento di una CTU e l'utilizzo sfavorevole della sua mancata ottemperanza all'ordine di esibizione; (3) violazione degli artt. 112 e 161 c.p.c. per omessa pronuncia sulla domanda di manleva e garanzia proposta contro la propria dante causa, da tenere indenne in caso di soccombenza.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il primo e il secondo motivo, ritenendo corretta la ricostruzione della Corte territoriale sulla mala fede del terzo acquirente: nei casi di simulazione, la buona fede del terzo si presume, ma può essere superata da elementi contrari; la mala fede non consiste solo nella consapevolezza della simulazione, ma anche nell'acquisto effettuato per effetto della simulazione o per profittarne. È stato inoltre ribadito che la dichiarazione contenuta nel rogito ha efficacia di piena prova solo tra le parti e non nei confronti del terzo pregiudicato. Il terzo motivo è stato invece accolto, poiché la Corte d'appello aveva omesso di pronunciare sulla domanda di manleva/garanzia proposta dall'acquirente nei confronti della propria dante causa e ritualmente riproposta in appello. La sentenza impugnata è stata quindi cassata limitatamente al motivo accolto, con rinvio alla Corte d'appello di Roma in diversa composizione anche per le spese.

Norme richiamate

• art. 115 c.p.c.

  richiamato nel primo motivo come parametro della censura sulla valutazione della prova; la Corte non ravvisa violazioni nella decisione di merito

• art. 116 c.p.c.

  richiamato nel primo motivo come parametro della censura sulla valutazione della prova; la Corte non ravvisa violazioni nella decisione di merito

• art. 2700 c.c.

  la fede privilegiata dell'atto notarile vale tra le parti, non verso il terzo che non ha partecipato all'atto e che assume una posizione pregiudicata

• art. 2901 c.c.

  richiamato nel primo motivo; non è norma decisiva nella ratio della decisione, che si incentra sulla simulazione e sulla posizione del terzo

• art. 1414 c.c.

  richiamato nel primo motivo; la vicenda è ricondotta alla disciplina della simulazione e all'opponibilità ai terzi

• art. 1415, comma 1, c.c.

  la simulazione del contratto non può essere opposta ai terzi di buona fede che abbiano acquistato diritti dal titolare apparente, salvi gli effetti della trascrizione

• art. 2952, comma 1, n. 4, c.c.

  la sentenza che accoglie la domanda di simulazione non pregiudica i diritti acquistati dai terzi in buona fede in base a titolo trascritto prima della trascrizione della domanda di simulazione

• art. 66 legge fallimentare

  richiamato nel primo motivo; non risulta decisivo nella motivazione della Corte di cassazione

• art. 2697 c.c.

  la Corte esclude la dedotta inversione dell'onere della prova, osservando che la buona fede del terzo è presunta ma può essere superata da elementi contrari

• art. 1147 c.c.

  la buona fede del possessore/titolare della situazione giuridica è presunta fino a prova contraria; il principio è richiamato per estensione al terzo acquirente

• art. 210 c.p.c.

  l'ordine di esibizione è richiamato nel secondo motivo; la censura è giudicata generica e non decisiva

• art. 112 c.p.c.

  la Corte rileva l'omessa pronuncia sulla domanda di manleva/garanzia

• art. 161 c.p.c.

  richiamato insieme all'art. 112 c.p.c. per il vizio di omessa pronuncia

• art. 346 c.p.c.

  la domanda di manleva risultava ritualmente riproposta in appello e doveva essere esaminata dal giudice di secondo grado

Massime di principio

• In materia di simulazione, il terzo che abbia acquistato dal titolare apparente è protetto solo se è in buona fede; la buona fede si presume, ma può essere vinta da elementi contrari valorizzabili dal giudice di merito.
• La mala fede del terzo acquirente non coincide necessariamente con la sola consapevolezza della simulazione, ma può consistere anche nell'acquisto effettuato per effetto della simulazione o nel personale profitto tratto da essa in danno del simulato alienante.
• La dichiarazione contenuta nell'atto notarile circa il pagamento del prezzo fa piena prova tra le parti del contratto, ma non vincola il terzo estraneo al negozio e pregiudicato dal medesimo.
• La denuncia di violazione dell'onere della prova è infondata quando il giudice di merito non rovesci l'onere probatorio, ma apprezzi complessivamente elementi idonei a superare la presunzione di buona fede del terzo.
• La censura che investe prove testimoniali, CTU o ordine di esibizione deve essere specifica e indicare il contenuto e la decisività dei mezzi istruttori lamentati; in difetto, è inammissibile per genericità.
• L'omessa pronuncia su una domanda di garanzia o manleva ritualmente proposta e riproposta in appello integra vizio denunciabile in cassazione e comporta cassazione con rinvio limitatamente a tale capo.

Come è indicizzato