Sentenza del 06/07/2017 n. 6252 - Comm. Trib. Reg. per la Campania

Esito

La controversia

Il ricorrente ha contestato la determinazione della rendita catastale relativa a un immobile di pregio, sostenendo che i vincoli di conservazione e mantenimento gravanti sull'immobile ne limitassero il valore e che l'Ufficio non potesse procedere alla rideterminazione senza effettuare preventivamente un sopralluogo. La controversia riguardava quindi sia l'incidenza dei vincoli sul valore catastale sia la necessità del sopralluogo.

La decisione

La Commissione tributaria regionale ha ritenuto corretta la tesi dell'Ufficio. Ha affermato che, per rideterminare la rendita catastale, anche con riferimento a immobili di pregio, non è necessariamente richiesto un sopralluogo preventivo, quando l'amministrazione disponga di documentazione sufficiente e idonea. I vincoli di conservazione e mantenimento non sono stati considerati tali da ridurre o compromettere il valore catastale dell'immobile; al contrario, sono stati ritenuti elementi sintomatici del suo pregio. Il ricorso del contribuente è stato pertanto respinto, confermando la determinazione dell'Ufficio.

Norme richiamate

• Principi giurisprudenziali della Corte di Cassazione in materia di rendita catastale

  La rendita catastale può essere determinata o rideterminata sulla base degli elementi documentali disponibili, senza che sia sempre necessario un sopralluogo fisico, purché la motivazione dell'Ufficio sia adeguata e gli elementi utilizzati siano idonei a sostenere la stima.

• Disciplina catastale della determinazione della rendita degli immobili di pregio

  Il valore catastale deve riflettere le caratteristiche oggettive e il pregio dell'immobile. I vincoli di conservazione e mantenimento, se non incidono concretamente sulle caratteristiche economiche del bene, non comportano automaticamente una riduzione della rendita e possono anzi costituire indici del suo elevato pregio.

Massime di principio

• L'Ufficio può rideterminare la rendita catastale senza effettuare necessariamente un sopralluogo, se dispone di documentazione attendibile, pertinente e sufficiente a motivare la stima.
• La mancata effettuazione del sopralluogo non determina di per sé l'illegittimità dell'atto: occorre verificare se la documentazione utilizzata consenta comunque una valutazione concreta e adeguatamente motivata.
• I vincoli urbanistici, storico-artistici o di conservazione non riducono automaticamente il valore catastale; la loro incidenza deve essere dimostrata in relazione agli effetti effettivi sul bene.
• Per gli immobili di pregio, i vincoli di tutela possono essere valutati anche come elementi indicativi della rilevanza, qualità o elevato valore dell'immobile.
• Il contribuente che contesta la rendita deve evidenziare specifiche carenze della documentazione, errori nella stima o limitazioni concrete derivanti dai vincoli, non limitarsi a lamentare l'assenza del sopralluogo.