Cassazione Civile, Sentenza n. 12926/2025 del 14/05/2025

Esito

La controversia

Impugnazione della sentenza della Corte d'Appello di Roma n. 3469/2019 che aveva disposto la riduzione in pristino solo della pensilina interna e aveva escluso la demolizione/arretramento della sopraelevazione realizzata dagli odierni resistenti. La ricorrente denunciava: omessa applicazione del principio di diritto affermato da Cass. n. 82/2017 (tutela ripristinatoria dei diritti reali e inapplicabilità dell'art. 2058 c.c. alle azioni reali), errata individuazione e qualificazione dei manufatti oggetto del contendere, violazione delle norme sulle distanze (artt. 873 e ss. c.c. e disciplina speciale per le zone A), omissione di considerare la presenza di elementi strutturali in aderenza al confine e irregolare valutazione delle prove (c.t.u. e prove orali).

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto i primi tre motivi di ricorso (connessi), ritenendo che la Corte d'Appello non abbia adeguatamente individuato le opere realizzate né applicato correttamente la disciplina delle distanze per gli immobili in zona A (art. 9 d.m. 2/4/1968 n.1444 e relative fonti legislative), e abbia quindi errato nel negare la riduzione in pristino della sopraelevazione. Per tali ragioni la sentenza impugnata è stata cassata e la causa rinviata alla Corte d'Appello di Roma in diversa composizione anche per le spese del giudizio di legittimità; le restanti censure e il ricorso incidentale sono stati assorbiti. In sintesi: accoglimento parziale del motivo della ricorrente fino all'annullamento della decisione impugnata e rinvio per nuovo esame conforme ai principi di diritto indicati.

Norme richiamate

• art. 384 cod. proc. civ.

  Richiamato come norma procedurale nella censura circa falsa applicazione; non centrale nella decisione sostanziale.

• art. 360, primo comma, n. 3 e n.5 cod. proc. civ.

  Norme invocate per i motivi di cassazione (violazione di legge e omissione di motivazione/fatti decisivi); la Corte ha ritenuto fondati i capi che denunciavano violazione di norme sostanziali e omissione di adeguata istruttoria e individuazione delle opere.

• art. 2058 cod. civ.

  La Corte riafferma l'orientamento per cui l'art. 2058 (risarcimento per equivalente in luogo della reintegrazione in caso di eccessiva onerosità) non trova applicazione alle azioni tese a far valere un diritto reale quando la tutela esige la rimozione del fatto lesivo; pertanto la tutela ripristinatoria (riduzione in pristino) deve essere valutata prima di optare per il risarcimento.

• art. 872 cod. civ., secondo comma

  "il disposto della prima parte del secondo comma dell'art. 872 cod. civ. appare come norma speciale rispetto all'art. 2058 cod. civ."

  Citata nella discussione sul rapporto tra norme: la Corte richiede che il giudice di rinvio applichi i principi stabiliti dalla giurisprudenza di legittimità circa la prevalenza della tutela reale/ripristinatoria quando dovuta.

• art. 873 cod. civ.

  Norma generale sulle distanze tra costruzioni; la Corte ha richiamato che, nei casi di zona A, la disciplina speciale (d.m. 1444/1968) integra/prevalica l'art. 873 e deve essere applicata dal giudice di merito.

• artt. 874, 875, 877 cod. civ.

  Richiamati dalla ricorrente come parte del quadro normativo sulle distanze e sulle modalità di edificazione contigua/aderente; la Corte ha sottolineato l'obbligo del giudice di verificare la normativa applicabile e l'effettiva violazione.

• D.M. 2 aprile 1968, n. 1444, art. 9, comma 1

  Determinante nella decisione: per gli immobili in "zona A" (centri storici) l'art.9 impone che le distanze tra gli edifici non possano essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti; tale disciplina integra/prevale sui regolamenti locali e impone al giudice, previa esatta individuazione delle opere, di ordinare l'arretramento o la rimozione delle nuove edificazioni (sopraelevazioni) se violano tali limiti.

• legge 17 agosto 1942, n. 1150, art. 41-quinquies

  Fonte normativa che conferisce efficacia cogente ai limiti previsti dal d.m. 1444/1968; citata per spiegare la forza precettiva della disciplina per le zone A.

• legge 6 agosto 1967, n. 765, art. 17

  Richiamata nel quadro legislativo che ha introdotto le regole sul d.m. 1444/1968; la Corte osserva che la disciplina speciale prevale sulle previsioni locali contrastanti.

Massime di principio

• Nei centri storici (zona A) il d.m. 2/4/1968 n.1444, art.9 integra e prevale sulle disposizioni dei regolamenti locali: le distanze tra edifici devono restare quelle dei volumi preesistenti e le sopraelevazioni sono considerate nuove costruzioni soggette ai limiti inderogabili di densità, altezza e distanza.
• Quando è in gioco un diritto reale (es. distanze legali tra fabbricati), l'art.2058 c.c. non può essere applicato per sostituire la reintegrazione specifica con il solo risarcimento, salvo casi tassativi: il giudice deve valutare l'eventuale obbligo di riduzione in pristino o rimozione.
• Il giudice di merito ha l'obbligo di individuare con precisione le opere contestate e la normativa applicabile (iura novit curia), e di ordinare l'arretramento o la rimozione delle parti edificate oltre i limiti, salvo che l'accertamento concreto dimostri il contrario.
• Se la consulenza tecnica non chiarisce fatti decisivi (es. presenza di pilastri/travi sul confine), il giudice deve riconvocare il c.t.u. o ammettere ulteriori mezzi istruttori; l'omessa attività istruttoria può determinare la cassazione e il rinvio.
• Le sopraelevazioni nei centri storici, se realizzate in violazione del divieto di nuove costruzioni o delle distanze previste, devono essere trattate come nuove costruzioni e possono dare luogo ad ordine di demolizione o arretramento, non semplicemente a risarcimento.