Cassazione Civile, Ordinanza n. 03017/2025 del 06/02/2025

Esito

La controversia

La lite nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare del 16 dicembre 2005. Il promissario acquirente chiese in primo grado, in via principale, l'esecuzione specifica ex art. 2932 c.c. con determinazione del saldo prezzo, tenendo conto della mancata abitabilità e di eventuali opere non conformi; in subordine chiese la risoluzione del preliminare per colpa dei venditori, la restituzione della caparra confirmatoria di euro 40.000, oltre danni, e ulteriormente il recesso con pagamento del doppio della caparra. I promittenti venditori resistettero, sostenendo l'inadempimento dell'acquirente e chiedendo di trattenere la caparra, oltre il risarcimento dei danni e delle spese sostenute per la diffida ad adempiere. Riuniti due giudizi contrapposti, il Tribunale dispose lo scioglimento del preliminare e condannò i venditori a restituire la caparra; la Corte d'appello riformò, ritenendo legittimo il recesso dei venditori e il loro diritto di trattenere la caparra, nonché ponendo le spese a carico dell'acquirente. Nel ricorso per cassazione l'acquirente dedusse: 1) violazione delle norme su risoluzione e exceptio inadimpleti contractus, sostenendo che la Corte territoriale avesse erroneamente ritenuto l'inadempimento più grave a suo carico senza considerare la mancanza di abitabilità e l'asserita incompletezza della documentazione; 2) violazione delle norme sulla diffida ad adempiere e sulla consegna dei documenti, sostenendo che la diffida non fosse valida e che non vi fosse obbligo di comparire dal notaio; 3) violazione delle regole sulle spese di lite, per avere la Corte d'appello condannato integralmente il ricorrente nonostante la soccombenza reciproca; 4) e 5) violazione delle norme sulle tariffe professionali e sul valore della causa, lamentando che fosse stato applicato un valore del contenzioso pari al prezzo dell'immobile anziché alla sola caparra e che la liquidazione delle spese fosse avvenuta in modo non conforme ai parametri e senza adeguata distinzione delle fasi. La Cassazione ha ritenuto inammissibili i primi due motivi, perché miravano a una rivalutazione del merito, ricordando che, nei contratti con prestazioni corrispettive, in presenza di inadempienze reciproche il giudice deve individuare quale comportamento abbia avuto carattere prevalente e abbia alterato il sinallagma, accertamento riservato al giudice di merito; ha inoltre osservato che la Corte d'appello aveva correttamente valorizzato la mancata presentazione dell'acquirente al rogito dopo formale diffida, escludendo un impedimento legale alla stipula. È stato poi dichiarato inammissibile il motivo sulle spese per soccombenza, poiché la compensazione è rimessa al potere discrezionale del giudice di merito e la condanna alle spese non è censurabile in cassazione solo perché non sia stata espressamente motivata la mancata compensazione. I motivi quarto e quinto sono stati ritenuti infondati: il valore della controversia, ai fini della liquidazione delle spese, va commisurato al valore del contratto preliminare oggetto della domanda di risoluzione e non alla sola caparra; la liquidazione rientra nei parametri tariffari e la fase di trattazione comprende anche quella istruttoria; l'eventuale errore sulla percentuale di spese generali sarebbe comunque meramente materiale. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna del ricorrente alle spese del giudizio di legittimità e all'ulteriore contributo unificato.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso del promissario acquirente. Ha confermato la decisione della Corte d'appello che aveva ritenuto legittimo il recesso dei promittenti venditori dal preliminare, riconoscendo loro il diritto di trattenere la caparra confirmatoria di euro 40.000. Ha altresì confermato la regolazione delle spese di merito e ha condannato il ricorrente alle spese del giudizio di legittimità, oltre all'ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  Richiamato come rimedio chiesto in via principale dal promissario acquirente per ottenere l'esecuzione specifica del preliminare di compravendita.

• art. 1453 c.c.

  Richiamato in tema di risoluzione per inadempimento; in presenza di inadempienze reciproche il giudice deve individuare quale sia quello prevalente e causalmente rilevante.

• art. 1454 c.c.

  Richiamato in tema di diffida ad adempiere; la Corte ha escluso che nel caso fosse stata violata la disciplina della diffida, valorizzando la formale intimazione a comparire al rogito.

• art. 1460 c.c.

  Richiamato in tema di exceptio inadimpleti contractus; nei contratti sinallagmatici il rifiuto di adempiere può essere giustificato solo dall'inadempimento prevalente della controparte.

• art. 1477 c.c.

  Richiamato con riferimento all'obbligo del venditore di consegnare i documenti relativi alla proprietà e alla cosa venduta.

• art. 1497 c.c.

  Richiamato per sostenere la mancanza di qualità essenziali del bene venduto; la Corte richiama il tema della mancanza di abitabilità come possibile vizio o inadempimento a seconda dei casi.

• art. 183, comma 6, c.p.c.

  Richiamato nel riepilogo processuale per il termine alle parti dopo la riunione delle cause.

• art. 92, comma 2, c.p.c.

  Richiamato in tema di compensazione delle spese; la Corte ribadisce che la compensazione rientra nel potere discrezionale del giudice di merito.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato come norma sulla valutazione delle prove; i motivi tendevano a sollecitare una nuova lettura del materiale probatorio.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Richiamato per la trattazione camerale del ricorso in Cassazione.

• art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c.

  Richiamato quale parametro formale dei motivi di ricorso per violazione di legge e vizio di motivazione, ma la Corte ha escluso che le censure fossero ammissibili o fondate.

• art. 5, comma 1, d.m. 10 marzo 2014, n. 55

  Richiamato per il criterio di determinazione del valore della causa ai fini della liquidazione dei compensi; nel caso di domanda di risoluzione del preliminare, il valore va riferito al contratto, non alla sola caparra.

• art. 4, comma 5, d.m. 10 marzo 2014, n. 55

  Richiamato dal ricorrente per contestare la liquidazione per fasi; la Corte osserva che la fase di trattazione comprende anche quella istruttoria.

• art. 6, comma 1, d.m. 8 aprile 2004, n. 127

  Richiamato dal ricorrente per sostenere l'erronea individuazione del valore della controversia nella liquidazione delle spese del primo grado.

• art. 12 c.p.c.

  Richiamato in tema di determinazione del valore della controversia ai fini delle spese.

• art. 13, comma 1-bis, D.P.R. n. 115 del 2002

  Richiamato come base per il contributo unificato dovuto per il ricorso.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  Richiamato per dare atto dell'obbligo dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando entrambe le parti lamentano inadempimenti reciproci, il giudice deve individuare quale comportamento abbia avuto carattere prevalente e abbia alterato il sinallagma; non è consentito attribuire ragione a entrambe le parti sul piano della risoluzione o dell'eccezione di inadempimento.
• L'accertamento sulla gravità comparativa degli inadempimenti e sulla prevalenza di uno di essi è valutazione di merito, insindacabile in cassazione se sorretta da motivazione non illogica.
• In tema di preliminare di compravendita immobiliare, la mancanza del certificato di abitabilità può rilevare in modo diverso a seconda delle circostanze concrete: come aliud pro alio, come mancanza di qualità essenziali o come inadempimento non grave; la qualificazione dipende dalla sanabilità delle difformità e dalla concreta incidenza sulla funzione del bene.
• La valutazione della validità della diffida ad adempiere e dell'obbligo di presentarsi al rogito richiede l'esame del contenuto della diffida, della documentazione disponibile e del comportamento complessivo delle parti, ma tale apprezzamento resta riservato al giudice di merito.
• In tema di spese di lite, la compensazione è rimessa al potere discrezionale del giudice; la decisione di porre le spese a carico della parte soccombente non è censurabile solo perché non sia stata esplicitata una motivazione sulla mancata compensazione.
• Ai fini della liquidazione dei compensi processuali, nel giudizio avente ad oggetto la risoluzione di un preliminare di compravendita il valore della causa va commisurato al valore del contratto controverso e non alla sola caparra confirmatoria.
• Nel sistema dei parametri forensi, la fase di trattazione comprende anche quella istruttoria, sicché il compenso può essere liquidato anche se non vi è stata attività istruttoria in concreto; l'eventuale scostamento entro i limiti tabellari non richiede una motivazione specifica.
• La determinazione delle spese generali secondo la misura stabilita dalla legge non integra, di regola, una violazione decisiva, potendo al più costituire errore materiale.

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