Sentenza del 19/02/2015 n. 991 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

L'Amministrazione finanziaria aveva contestato la dichiarazione dei redditi del contribuente in relazione a due immobili locati. Il contribuente aveva indicato correttamente il reddito derivante dalla locazione del primo immobile, mentre non aveva dichiarato redditi relativi al secondo appartamento, sostenendo che il conduttore non ne aveva mai preso possesso e che, di conseguenza, il contratto di locazione non era mai divenuto operativo. La contestazione riguardava quindi l'omessa indicazione del reddito presunto derivante dal secondo contratto.

La decisione

L'accertamento è stato ritenuto illegittimo e non valido. In assenza di prova che il secondo contratto avesse avuto concreta esecuzione, con effettiva disponibilità dell'immobile da parte del conduttore, non poteva essere imputato al contribuente alcun reddito da locazione. La corretta dichiarazione del reddito relativo al primo immobile e la mancanza di prova dell'effettiva applicazione del secondo contratto hanno escluso la fondatezza della pretesa fiscale.

Massime di principio

• Un contratto di locazione non necessariamente produce reddito imponibile se non risulta provato che abbia avuto concreta esecuzione o che il conduttore abbia effettivamente acquisito la disponibilità dell'immobile.
• L'Amministrazione finanziaria non può fondare l'accertamento esclusivamente sull'esistenza formale di un contratto, quando il contribuente dimostri o risulti comunque provato che il rapporto non è mai divenuto operativo.
• Per contestare validamente l'omessa dichiarazione di un reddito da locazione occorre verificare l'effettiva percezione dei canoni o, secondo la disciplina applicabile, l'effettiva operatività del rapporto locatizio.
• In situazioni analoghe è importante conservare documentazione idonea a provare la mancata consegna dell'immobile, la mancata occupazione, la risoluzione o l'inefficacia del contratto e l'assenza di canoni percepiti.
• La valutazione dipende dalle circostanze concrete e dalla disciplina fiscale vigente: la mancata percezione dei canoni, da sola, non esclude sempre l'imponibilità, soprattutto quando il contratto sia stato validamente eseguito.