Cassazione Civile, Ordinanza n. 10119/2025 del 17/04/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da una proposta di acquisto e poi da un preliminare relativo a un immobile venduto per € 650.000, con versamento di € 70.000 a titolo di caparra confirmatoria. L'immobile comprendeva una veranda costruita dal venditore e per la quale era stata avviata una pratica di condono edilizio. In sede di verifiche notarili, l'acquirente scopriva che l'immobile era gravato da vincoli archeologici e paesaggistici incompatibili con la sanatoria della veranda, con conseguente rischio di demolizione. L'acquirente comunicava il recesso e chiedeva il doppio della caparra, deducendo l'inadempimento del venditore. Il Tribunale accoglieva la domanda, ritenendo che il venditore avesse dichiarato l'assenza di vincoli e che la veranda non fosse sanabile; la Corte d'appello confermava. In Cassazione il venditore proponeva due motivi: con il primo deduceva violazione degli artt. 1385 e 1455 c.c., sostenendo che la veranda non era parte della compravendita e che, comunque, il mancato condono non incideva sulla commerciabilità dell'immobile; con il secondo lamentava violazione dell'art. 183 c.p.c. e omesso esame di fatto decisivo, sostenendo che la difesa della non inclusione della veranda nella vendita fosse stata erroneamente qualificata come mutatio libelli.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché i giudici di merito avevano accertato, con valutazione di fatto non censurabile in sede di legittimità, che la veranda era compresa nell'oggetto della compravendita; il venditore aveva inoltre ingenerato affidamento sulla possibilità di sanatoria, mentre non poteva poi invocare la propria ignoranza dei vincoli e della non condonabilità. Tale situazione integrava un inadempimento non di scarsa importanza ai sensi dell'art. 1455 c.c., idoneo a legittimare il recesso dell'acquirente e la richiesta del doppio della caparra ex art. 1385 c.c. Il secondo motivo è stato dichiarato inammissibile perché colpiva un passaggio motivazionale privo di decisività, non scalfendo l'accertamento centrale secondo cui la veranda faceva parte dell'accordo. Conseguentemente, il ricorrente è stato condannato alle spese e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato ove dovuto.

Norme richiamate

• art. 365 c.p.c.

  La nullità della procura speciale è stata esclusa perché la procura apposta a margine del ricorso è sufficiente.

• art. 1385 c.c.

  La caparra confirmatoria può essere richiesta in doppio dalla parte non inadempiente quando l'altra parte sia ritenuta inadempiente e il recesso sia legittimo.

• art. 1455 c.c.

  L'inadempimento del venditore, accertato come non di scarsa importanza, legittima il recesso dell'acquirente.

• art. 183 c.p.c.

  La censura sulla pretesa mutatio libelli è stata ritenuta non decisiva rispetto all'accertamento di merito sull'inclusione della veranda nella vendita.

• art. 13 co. 1-quater d.p.r. 115/2002

  È stata applicata la previsione del raddoppio del contributo unificato in caso di rigetto del ricorso, ove dovuto.

• art. 1-bis d.p.r. 115/2002, art. 13

  Richiamato quale base del contributo unificato cui si riferisce l'ulteriore importo dovuto in caso di soccombenza in cassazione.

Massime di principio

• Nella vendita immobiliare, ai fini del recesso e della caparra confirmatoria, è decisivo l'accertamento dell'oggetto effettivo del preliminare: se il bene o la porzione contestata è stata ricompresa nell'accordo, le relative irregolarità urbanistico-edilizie possono integrare inadempimento del venditore.
• L'inadempimento che incide sulla possibilità di conseguire il risultato economico perseguito con il contratto può essere qualificato come non di scarsa importanza e legittimare il recesso della controparte.
• La parte che abbia generato affidamento sulla sanabilità o regolarità del bene non può successivamente opporre la propria ignoranza di vincoli che rendono impossibile la sanatoria, quando tale affidamento abbia inciso sulla conclusione e sul prezzo del contratto.
• In cassazione, le censure che non colpiscono l'accertamento decisivo di merito o che investono passaggi motivazionali non determinanti sono inammissibili.
• Quando il ricorso è rigettato, seguono la condanna alle spese e, se dovuto, l'ulteriore contributo unificato previsto dalla normativa processuale.

Come è indicizzato