Sentenza n. 10652/2026 - Roma, Sezione 2B

Esito

La controversia

Il ricorrente ha contestato la legittimità della sanzione deducendo, con un primo motivo, che l'installazione di un condizionatore di potenza inferiore a 2,5 KW non necessitasse di SCIA o altro titolo edilizio. Ha evidenziato che l'immobile ricade nel tessuto di espansione otto-novecentesca a isolato T4, non è sottoposto a vincolo paesaggistico e non rientra nella Carta della qualità. Con un secondo motivo ha dedotto la nullità del provvedimento per essere stato notificato da un indirizzo PEC dell'amministrazione non risultante dai pubblici registri. Roma Capitale ha sostenuto che l'intervento necessitasse comunque di titolo edilizio perché l'immobile ricadrebbe nella fascia di rispetto degli Acquedotti e delle Mura Pontifici; ha inoltre dedotto l'infondatezza del vizio di notificazione, rilevando che la notificazione degli atti amministrativi non sarebbe soggetta alle regole proprie degli atti giudiziari e che, comunque, l'impugnazione tempestiva avrebbe sanato ogni eventuale vizio per raggiungimento dello scopo.

La decisione

Il TAR ha esaminato prioritariamente il primo motivo, in quanto relativo alla legittimità sostanziale dell'intervento. Ha accertato che l'immobile si trova all'esterno delle Mura aureliane e non nella Città storica, non è sottoposto a vincolo paesaggistico né alla Carta della qualità e ricade nel tessuto T4. Ha quindi escluso l'applicabilità dell'art. 24, comma 19, delle N.T.A. del P.R.G., relativo agli immobili situati all'interno delle Mura aureliane dichiarate patrimonio UNESCO, e dell'art. 24, comma 21, delle medesime N.T.A., che assoggetta a titolo edilizio determinati interventi di manutenzione ordinaria su parti comuni con rilevanza esterna quando riguardino immobili della Carta della qualità ricadenti nei tessuti T1, T2, T3 e T10 o edifici e complessi speciali. Considerata anche la potenza inferiore a 2,5 KW e l'ubicazione dell'impianto, il Collegio ha ritenuto che l'installazione del condizionatore non necessitasse di titolo edilizio. Ha pertanto accolto il ricorso e annullato la sanzione. Il secondo motivo non è stato esaminato, essendo divenuto non necessario dopo l'accoglimento della censura sostanziale. Le spese sono state integralmente compensate per la peculiarità della vicenda.

Norme richiamate

• art. 24, comma 19, N.T.A. al P.R.G. di Roma

  La disposizione non si applica agli immobili collocati all'esterno delle Mura aureliane e non ricadenti nella Città storica; pertanto non impone in tale situazione l'acquisizione del preventivo parere della Soprintendenza.

• art. 24, comma 21, N.T.A. al P.R.G. di Roma

  La disposizione assoggetta a titolo edilizio gli interventi di manutenzione ordinaria su parti comuni con rilevanza esterna soltanto con riferimento agli immobili della Carta della qualità ricadenti nei tessuti indicati dalla norma o negli edifici e complessi speciali; non si applica a un immobile non incluso nella Carta della qualità e ricadente nel tessuto T4.

Massime di principio

• L'installazione di un condizionatore di potenza inferiore a 2,5 KW può non necessitare di titolo edilizio quando, in ragione delle caratteristiche dell'intervento e della sua ubicazione, non ricorrano specifiche disposizioni urbanistiche che assoggettino l'opera a SCIA o ad altro titolo abilitativo.
• Le disposizioni delle N.T.A. che impongono un titolo edilizio o il previo parere della Soprintendenza per interventi su determinati immobili devono essere applicate secondo il loro specifico ambito oggettivo e territoriale; non possono essere estese a immobili collocati al di fuori delle zone, dei tessuti o degli ambiti espressamente indicati.
• La collocazione di un immobile nel tessuto urbanistico T4, in assenza di inclusione nella Carta della qualità e di vincolo paesaggistico, esclude l'applicazione delle disposizioni delle N.T.A. riferite esclusivamente ai tessuti T1, T2, T3 e T10, agli edifici e complessi speciali o agli immobili della Carta della qualità.

Come è indicizzato