Cassazione Civile, Ordinanza n. 22115/2026 del 27/06/2026

Esito

La controversia

Alcuni condomini hanno agito per ottenere la declaratoria di nullità di un atto di compravendita del 2001, con cui un condomino aveva acquistato un vano posto al piano interrato di un immobile romano, assumendo che quel vano fosse in realtà di proprietà condominiale. Il convenuto ha resistito sostenendo che si trattasse di porzione di proprietà esclusiva e ha chiamato in causa il proprio dante causa, il quale ha rivendicato la provenienza ereditaria del bene. Il Tribunale e poi la Corte d'appello hanno respinto la domanda, ritenendo che dai titoli storici e dalle risultanze catastali il locale fosse sempre stato indicato come accessorio ai locali sovrastanti e non come bene comune, e che il regolamento condominiale non potesse incidere sulla proprietà. In cassazione la società ricorrente ha dedotto: 1) nullità della decisione per mancata integrazione del contraddittorio nei confronti di altri condomini; 2) violazione dell'art. 1138 c.c. e degli artt. 1362 e 1366 c.c., sostenendo che il regolamento condominiale, se approvato unanimemente e in forma scritta, può avere natura contrattuale e costituire titolo idoneo a trasferire o modificare diritti reali; 3) vizio motivazionale sul medesimo tema; 4) omesso esame del fatto decisivo relativo alla concreta collocazione del locale interrato e alle osservazioni del consulente di parte; 5) erronea ricostruzione dei titoli di provenienza, con particolare riguardo alla divisione ereditaria del 1995.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il primo e il quarto motivo, ha accolto il secondo, e ha dichiarato assorbiti il terzo e il quinto. Ha quindi cassato la sentenza impugnata limitatamente al motivo accolto e ha rinviato alla Corte d'appello di Roma in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità. La Corte ha ritenuto inammissibile la doglianza sulla mancata integrazione del contraddittorio perché la ricorrente non aveva censurato la specifica ratio decidendi della Corte territoriale, che aveva rilevato l'omessa indicazione nominativa dei litisconsorti asseritamente pretermessi. Ha inoltre dichiarato inammissibile il quarto motivo per la preclusione della doppia conforme ex art. 348-ter c.p.c. Quanto al secondo motivo, la Corte ha affermato che il regolamento di condominio, se approvato unanimemente e in forma scritta, può assumere natura contrattuale e incidere sui diritti reali dei partecipanti, sicché la Corte d'appello non poteva escluderne in astratto ogni rilevanza ai fini della proprietà del locale. Rimane però riservata al giudice di rinvio la valutazione concreta e l'interpretazione dell'atto.

Norme richiamate

• art. 1138 c.c.

  Il regolamento condominiale, di regola, disciplina l'uso delle cose comuni; può però avere efficacia negoziale se approvato all'unanimità in forma scritta e incidere sui diritti reali dei condomini.

• art. 1362 c.c.

  Richiamato ai fini dell'interpretazione del regolamento di condominio come atto negoziale.

• art. 1366 c.c.

  Richiamato ai fini dell'interpretazione del regolamento di condominio secondo buona fede.

• art. 101 c.p.c.

  Richiamato nel motivo relativo al contraddittorio; la censura è stata ritenuta inammissibile per mancata critica alla ratio decidendi della sentenza impugnata.

• art. 102 c.p.c.

  Richiamato nel motivo relativo al contraddittorio necessario; la Corte ha ribadito l'onere di indicare nominativamente i litisconsorti asseritamente pretermessi.

• art. 354 c.p.c.

  Richiamato nel motivo sulla mancata integrazione del contraddittorio e sulla richiesta di rinvio al primo giudice.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Norma processuale richiamata per denunciare violazioni di legge sostanziale e processuale.

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  Norma processuale richiamata per denunciare nullità della sentenza e del procedimento.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Richiamato per il vizio di omesso esame di fatto decisivo; tuttavia il motivo è stato dichiarato inammissibile per la preclusione della doppia conforme.

• art. 348-ter c.p.c.

  In caso di doppia conforme, preclude la censura ex art. 360, n. 5, c.p.c. per omesso esame di fatti storici.

• art. 1350 c.c.

  Richiamato per affermare che un atto idoneo a mutare diritti reali deve essere redatto nella forma scritta.

Massime di principio

• Il regolamento di condominio non ha, per sua natura, efficacia traslativa o modificativa dei diritti reali dei partecipanti; tuttavia, se approvato unanimemente da tutti i condomini e redatto in forma scritta, può assumere natura contrattuale e costituire titolo idoneo a incidere sulla proprietà esclusiva o comune dei beni.
• Quando si eccepisce la mancata integrazione del contraddittorio per litisconsorzio necessario, la parte deve indicare nominativamente i soggetti pretermessi e documentare i presupposti di fatto che rendono necessaria la loro partecipazione; in difetto, la censura è inammissibile.
• Nel giudizio di legittimità, la doglianza di omesso esame di un fatto decisivo non è proponibile contro una sentenza di appello che abbia confermato la decisione di primo grado sulla base delle stesse ragioni di fatto, operando la preclusione della c.d. doppia conforme.
• Il giudice di merito non può escludere in astratto la rilevanza di un regolamento condominiale quando esso, per forma e contenuto, sia potenzialmente idoneo a incidere sul regime proprietario; deve invece verificarne concretamente la natura, il contenuto e l'interpretazione.
• Quando una censura si fonda sulla deduzione di un fatto storico o documentale, il ricorrente deve confrontarsi con la specifica ratio decidendi della sentenza impugnata; la semplice riproposizione di documenti o argomenti in sede di legittimità non è sufficiente a scalfire la decisione di merito.

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