Sentenza del 23/06/2015 n. 1462 - Comm. Trib. Reg. per la Puglia

Esito

La controversia

La controversia riguardava la determinazione del reddito fondiario derivante dalla locazione di un immobile ad uso diverso da quello abitativo. Il ricorrente sosteneva che un accordo successivo tra le parti, con cui era stato ridotto il canone originariamente pattuito, dovesse produrre effetti anche per il periodo precedente alla sua registrazione, così da ridurre retroattivamente il reddito imponibile. L'Amministrazione finanziaria riteneva invece dovuto il canone originariamente previsto fino alla data in cui l'accordo di riduzione era stato registrato.

La decisione

La sentenza ha stabilito che, per gli immobili locati ad uso non abitativo, il canone concorre alla formazione del reddito anche se non è stato effettivamente percepito. L'accordo di riduzione del canone non è opponibile all'Amministrazione finanziaria per il periodo anteriore alla sua registrazione, perché solo da tale momento acquista certezza giuridica nei confronti dei terzi ai sensi dell'art. 2704 c.c. La riduzione, quindi, non ha efficacia retroattiva ai fini fiscali.

Norme richiamate

• Art. 2704 del codice civile

  La data della scrittura privata non è certa e computabile riguardo ai terzi, se non dal giorno in cui la scrittura è stata registrata o dal verificarsi di altri fatti previsti dalla legge.

  L'accordo privato di riduzione del canone diventa opponibile all'Amministrazione finanziaria, quale terzo, soltanto dalla data in cui acquisisce certezza giuridica, normalmente coincidente con la registrazione.

• Disciplina delle imposte dirette sui redditi fondiari da locazione

  Il canone di locazione di immobili adibiti a uso diverso da quello abitativo concorre alla formazione del reddito anche se non percepito.

  Ai fini fiscali rileva il canone contrattualmente dovuto, non soltanto quello effettivamente incassato. Una successiva modifica del contratto produce effetti fiscali solo dal momento in cui è opponibile ai terzi.

Massime di principio

• Per le locazioni a uso diverso da quello abitativo, il reddito imponibile è normalmente determinato sulla base del canone previsto dal contratto, anche quando il locatore non lo abbia effettivamente riscosso.
• Un accordo privato che riduce il canone non produce automaticamente effetti retroattivi nei confronti dell'Amministrazione finanziaria.
• Per rendere opponibile al Fisco una modifica contrattuale, è necessario attribuirle una data certa, normalmente mediante registrazione, e gli effetti fiscali decorrono da tale data.
• La registrazione successiva di un accordo di riduzione non consente, di regola, di rettificare il reddito relativo ai periodi anteriori alla registrazione.
• In situazioni analoghe è opportuno formalizzare e registrare tempestivamente ogni variazione del canone, conservando la documentazione che dimostri la decorrenza effettiva dell'accordo.