Risoluzione n. 381 del 14/10/2008

Redditi fondiari in caso di donazione con riserva di usufrutto e comodato

La risoluzione affronta il tema dell’imputazione del reddito fondiario derivante da un fabbricato donato alla figlia con riserva di usufrutto in capo al padre, successivamente frazionato in tre unità abitative e dato in comodato alla nuda proprietaria. L’interpello chiede se, in tale assetto, l’obbligo dichiarativo possa gravare solo sulla figlia.

Quesito posto dall’istante

L’istante riferisce di aver donato un villino alla figlia, riservandosi l’usufrutto. Dopo il frazionamento dell’immobile in tre unità abitative autonome, una è destinata ad abitazione della figlia e le altre due sono locate. Chiede se, concedendo in comodato tali cespiti alla nuda proprietaria, sia solo quest’ultima tenuta a dichiarare il reddito fondiario relativo agli immobili.

Soluzione prospettata dall’istante

L’istante sostiene che il reddito derivante dagli immobili debba essere dichiarato dalla figlia comodataria.

Valutazione dell’Agenzia: soggetto obbligato alla dichiarazione

L’Agenzia richiama l’articolo 26 del TUIR, secondo cui i redditi fondiari concorrono alla formazione del reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, indipendentemente dalla percezione. In presenza di una donazione con riserva di usufrutto, la soggettività passiva si sposta dal nudo proprietario all’usufruttuario.

Ne deriva che, nella fattispecie esaminata, il soggetto obbligato a dichiarare il reddito del fabbricato è il padre/donante/usufruttuario e non la figlia/donataria/nuda proprietaria.

Rilevanza delle istruzioni dichiarative

La risoluzione richiama anche le istruzioni di compilazione del modello Unico, quadro RB, e del modello 730, quadro B, dalle quali risulta che deve compilare il quadro chi è titolare dell’usufrutto o di altro diritto reale su fabbricati. In caso di usufrutto, il titolare della sola nuda proprietà non deve dichiarare il fabbricato.

Effetti del comodato successivo

L’Agenzia precisa che il contratto di comodato, disciplinato dagli articoli 1803 e seguenti del codice civile, ha effetti obbligatori e non reali. Esso attribuisce al comodatario un diritto personale di godimento, ma non un diritto reale. Per questa ragione, il comodato non trasferisce la titolarità del reddito fondiario dall’usufruttuario comodante alla figlia comodataria.

Anche se il comodatario stipula a sua volta un contratto di locazione quale locatore, non si determina alcun mutamento nella titolarità del reddito fondiario: il reddito effettivo del fabbricato resta imputato all’usufruttuario.

Criterio di imputazione del reddito locativo

La risoluzione conclude che il reddito derivante dalla locazione, ridotto forfetariamente del 15% se superiore alla rendita catastale rivalutata del 5%, deve essere imputato all’usufruttuario e da questi dichiarato nel quadro RB del modello di dichiarazione UNICO.

Profili civilistici ed eventuali elusioni

L’Agenzia precisa di non esprimersi sulla compatibilità civilistica degli strumenti negoziali utilizzati dall’istante, né su eventuali profili elusivi, trattandosi di aspetti non sindacabili in sede di interpello ai sensi dell’articolo 11 della legge n. 212 del 2000.

Indicazioni finali

Le Direzioni regionali sono incaricate di vigilare affinché le istruzioni e i principi espressi nella risoluzione siano puntualmente osservati dagli uffici.