Cassazione Civile, Sentenza n. 10205/2024 del 16/04/2024

Esito

La controversia

Il ricorrente chiedeva l'emissione di sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. per dodici contratti preliminari di compravendita (sei relativi a porzioni di fabbricato e sei relativi a terreni edificabili). In primo grado il Tribunale aveva rigettato la domanda per simulazione assoluta di alcuni preliminari; la Corte d'Appello ha riformato la decisione di primo grado ma ha comunque respinto le richieste di esecuzione specifica ex art. 2932 c.c., ritenendo che: (i) i terreni non erano identificabili con precisione in quanto facevano parte di una più ampia consistenza che la promittente venditrice avrebbe dovuto acquistare da terzi e mancava prova dell'avvenuto acquisto e del frazionamento; (ii) le porzioni di fabbricato non erano accompagnate dalla dichiarazione di conformità catastale (art. 29-bis della L. n. 52/1985), condizione dell'azione di adempimento in forma specifica. Il ricorrente principale ha proposto ricorso per cassazione, che è stato rigettato; la società resistente ha proposto ricorso incidentale, dichiarato inammissibile per sopravvenuto difetto di interesse.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso principale di Lastrucci e ha dichiarato inammissibile il ricorso incidentale di P.K.E. S.r.l. Motivazione centrale: per ottenere la sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. il contratto preliminare deve contenere in sé tutti gli elementi identificativi dell'immobile (confini, dati catastali ecc.); non è ammissibile che il giudice, nell'ambito di una pronuncia ex art. 2932, integri l'identificazione attingendo a documentazione esterna al preliminare. Quanto ai fabbricati, è condizione dell'azione la presenza della dichiarazione di conformità catastale ai sensi dell'art. 29-bis della L. n. 52/1985; la sua mancanza impedisce l'accoglimento della domanda. Per effetto del rigetto del ricorso principale la società resistente non ha interesse ad ottenere l'esame delle questioni incidentali sulla simulazione e sul divieto del patto commissorio, rendendo inammissibile il ricorso incidentale. Il ricorrente principale è condannato alle spese di cassazione (liquidate in € 11.200 oltre accessori) e si dà atto della possibile integrazione del contributo unificato ex D.P.R. n. 115/2002, art. 13, comma 1-quater.

Norme richiamate

• Codice civile, art. 2932

  La sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. è ammissibile solo se il contratto preliminare contiene tutti gli elementi identificativi dell'immobile; il giudice non può integrare l'oggetto attingendo a documentazione estranea al preliminare.

• Legge n. 52/1985, art. 29 (comma 1-bis) - dichiarazione di conformità catastale

  La dichiarazione di conformità catastale costituisce una condizione dell'azione di adempimento in forma specifica per trasferimenti di immobili esistenti; l'assenza di tale dichiarazione impedisce l'accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c.

• Codice civile, art. 2697

  Riguarda l'onere della prova: la decisione di merito sulla valutazione probatoria è riservata al giudice e sindacabile in cassazione solo per vizi di logicità o violazione di legge.

• Codice di procedura civile, art. 132

  Citato in relazione ai poteri istruttori e alla valutazione delle prove da parte del giudice di merito; la Corte ha ritenuto corretta la valutazione probatoria del giudice d'appello.

• Codice di procedura civile, art. 360 (primo comma, nn. 3 e 5)

  Indica i motivi di ricorso per cassazione (violazione di legge e omessa o insufficiente motivazione); la Corte ha ritenuto le censure del ricorrente infondate o impossibili perché attengono alla valutazione del merito.

• Codice civile, artt. 1414 e 1417

  Richiamati nel ricorso incidentale in tema di simulazione e nullità/annullabilità; la Corte non ha ritenuto utile l'esame perché il rigetto principale rendeva priva di interesse l'impugnazione incidentale.

• Codice civile, art. 2744

  Riferito nel ricorso incidentale rispetto a eventuali azioni verso soci o terzi; non è stato esaminato per difetto di interesse incidentale.

• Codice di procedura civile, artt. 246 e 345

  Richiamati in relazione alla prova testimoniale e alla valutazione delle risultanze istruttorie; la Corte ha confermato la riserva al giudice di merito nella valutazione dei mezzi di prova.

• D.P.R. n. 115/2002, art. 13, comma 1-quater

  Prevede l'ulteriore versamento del contributo unificato se ricorrono determinati presupposti processuali; la Corte ha dato atto della possibile applicazione della disposizione.

Massime di principio

• Per ottenere una sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. il contratto preliminare deve contenere l'esatta identificazione dell'immobile (confini, dati catastali, planimetria coerente); non è sufficiente affidarsi a documenti esterni al preliminare.
• Quando l'oggetto del preliminare è una porzione di un bene risultante da frazionamento futuro o dipendente dall'acquisto di una più ampia consistenza, è necessario provare che il venditore abbia effettivamente acquisito la titolarità e che il frazionamento sia eseguito o che il preliminare contenga elementi utili e certi di identificazione.
• Per i fabbricati già esistenti la dichiarazione di conformità catastale (art. 29-bis L. n. 52/1985) è condizione dell'azione di esecuzione in forma specifica: la sua assenza può impedire l'accoglimento della domanda di sentenza costitutiva.
• Le valutazioni di fatto e di prova operate dal giudice di merito sono difficilmente rimproverabili in cassazione, salvo vizio di motivazione o palese illogicità; il ricorso per cassazione non è strumento per rivedere il convincimento del giudice di merito.
• Se il rigetto della domanda principale rende priva di utilità la decisione sulle questioni incidentali, queste ultime possono risultare inammissibili per difetto di interesse: verificare sempre l'utilità concreta dell'impugnazione accessoria.
• Per minimizzare il rischio di rifiuto dell'esecuzione specifica, nelle fasi contrattuali preliminari inserire dati catastali completi, dichiarazioni di conformità e clausole che attestino l'avvenuto acquisto o il frazionamento già operativo, nonché conservare documentazione probatoria dell'acquisto di porzioni facenti parte di una più ampia consistenza.