Cassazione Civile, Ordinanza n. 25744/2025 del 21/09/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce dall'acquisto di un immobile già concesso in locazione e dal subentro della nuova proprietaria nel rapporto locatizio. Il conduttore si era reso moroso nel pagamento di alcuni canoni; la locatrice aveva ottenuto convalida di sfratto per morosità e avviato la procedura di rilascio, ma la restituzione spontanea dell'immobile era avvenuta solo in un momento successivo, comunque prima della naturale scadenza del contratto. La società locatrice aveva quindi chiesto il risarcimento del danno da inadempimento, comprendendo i canoni non percepiti fino alla scadenza naturale del contratto o, in subordine, fino alla possibile nuova locazione, oltre al rimborso delle spese sostenute per lo sfratto e per l'esecuzione. Il Tribunale aveva accolto solo in minima parte la domanda, condannando il conduttore al pagamento di una somma limitata e rigettando il resto; la Corte d'appello aveva confermato, ritenendo escluso il residuo pregiudizio per effetto della riconsegna anticipata del bene e negando il rimborso delle spese per difetto di prova specifica. In cassazione la società deduceva, con il secondo motivo, la violazione delle norme sulle spese di lite per non avere la Corte d'appello liquidato il rimborso delle spese di sfratto ed esecuzione, ritenendo erroneamente necessaria una notula; con il terzo motivo censurava la compensazione integrale delle spese del procedimento di mediazione, sostenendo che, essendo la mediazione obbligatoria e risultando comunque la soccombenza del conduttore, tali spese dovessero essere poste a suo carico. Il primo motivo, relativo al danno da mancata percezione dei canoni dopo la riconsegna del bene, era stato deciso dalle Sezioni Unite con accoglimento e rimessione per la trattazione dei motivi residui.

La decisione

La Corte ha preso atto della decisione delle Sezioni Unite sul primo motivo, che ha cassato la sentenza impugnata sul punto del risarcimento del danno da mancato guadagno da locazione dopo la restituzione anticipata dell'immobile, rinviando alla Corte d'appello di Roma in diversa composizione per uniformarsi al principio di diritto affermato. Quanto ai motivi residui, il secondo è stato dichiarato inammissibile e comunque infondato perché non attaccava una autonoma ratio decidendi della sentenza impugnata e, in ogni caso, le spese per il procedimento di sfratto e di esecuzione costituivano una pretesa creditoria da provare specificamente, non una liquidazione officiosa ex art. 91 c.p.c. Il terzo motivo è stato dichiarato assorbito dall'accoglimento del primo motivo, poiché la caducazione della sentenza sul punto principale travolge anche la statuizione sulle spese ex art. 336, comma 1, c.p.c. In definitiva, il ricorso è stato accolto solo in relazione al primo motivo per effetto della pronuncia delle Sezioni Unite, mentre il secondo è stato rigettato/inammissibile e il terzo assorbito; la causa è stata rinviata alla Corte d'appello di Roma per un nuovo esame anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1591 c.c.

  La Corte richiama il tema del maggior danno da ritardata riconsegna ma, secondo il principio affermato dalle Sezioni Unite, esclude l'applicabilità automatica della norma quando l'immobile sia stato restituito prima della scadenza del contratto.

• art. 1453 c.c.

  È la base generale dell'azione risarcitoria per inadempimento contrattuale, richiamata dalla Corte d'appello e poi corretta dalle Sezioni Unite quanto alla prova del danno da mancata locazione successiva alla restituzione del bene.

• art. 1223 c.c.

  Costituisce il parametro per il risarcimento del danno da mancato guadagno: il locatore può ottenerlo anche dopo la restituzione anticipata del bene, ma deve normalmente dimostrare di essersi attivato tempestivamente per una nuova locazione, con apprezzamento del giudice secondo buona fede.

• art. 91 c.p.c.

  Le spese di lite vanno poste a carico della parte soccombente, ma la Corte distingue tale regola dalle spese di altri procedimenti autonomi, che devono essere specificamente provate come pretesa creditoria.

• art. 92 c.p.c.

  La compensazione delle spese processuali è stata scrutinata con riguardo al procedimento di mediazione; la censura è stata poi assorbita dall'esito del primo motivo.

• art. 664 c.p.c.

  Richiamato in relazione alla pretesa di rimborso delle spese connesse allo sfratto per morosità e all'esecuzione per rilascio.

• art. 336, comma 1, c.p.c.

  La cassazione parziale della decisione sul capo principale travolge anche la statuizione consequenziale sulle spese.

• art. 360 c.p.c.

  La Corte osserva che l'erronea indicazione del numero del vizio non impedisce la riqualificazione del motivo quando il contenuto sostanziale sia chiaro.

• art. 142 disp. att. c.p.c.

  È richiamato per la rimessione del ricorso alle Sezioni Unite sulle questioni di diritto poste dal primo motivo.

• d.m. n. 127/2004

  È citato nel motivo sul rimborso spese, in relazione alla liquidazione dei compensi/spese.

Massime di principio

• Il diritto del locatore al risarcimento del danno da mancato guadagno non si esaurisce automaticamente con la restituzione anticipata dell'immobile: occorre verificare, in concreto, se e in che misura il locatore abbia subito una perdita ulteriore e se abbia diligentemente cercato una nuova locazione.
• Per il danno da mancata percezione dei canoni successivi alla riconsegna del bene, non si applica in via automatica l'art. 1591 c.c.; il risarcimento va ricondotto alla disciplina generale dell'art. 1223 c.c. e richiede prova del nesso causale e dell'effettiva perdita subita.
• Nelle controversie locatizie, le spese sostenute per autonomi procedimenti di sfratto o di esecuzione non coincidono con le spese di lite liquidabili ai sensi dell'art. 91 c.p.c.: se vengono domandate come rimborso di una pretesa creditoria, devono essere specificamente allegate e provate.
• L'indicazione errata del numero del vizio di ricorso per cassazione non determina inammissibilità quando il contenuto della censura consenta di riqualificarla correttamente.
• La cassazione di una statuizione principale può travolgere, per effetto consequenziale, anche le statuizioni sulle spese adottate dalla sentenza impugnata.

Come è indicizzato