Sentenza n. 634/2026 - L'aquila, Sezione 1

Esito

La controversia

Il condominio ha impugnato il permesso di costruire rilasciato alla proprietaria di un'area confinante, deducendo, con il primo motivo, la violazione della distanza minima di dieci metri tra pareti finestrate prevista dall'art. 9 del d.m. 1444/1968. Il fabbricato preesistente, demolito, era composto da due piani e da un sottotetto non abitabile; il progetto assentito prevede invece un edificio abitativo di quattro piani, con aumento di cubatura e sopraelevazione. Le pareti del condominio prospicienti il nuovo edificio sono finestrate; le distanze indicate negli elaborati progettuali sono inferiori a dieci metri, tra cui tre metri sul lato laterale e 8,73 metri in alcuni punti del fronte posteriore. La beneficiaria del titolo ha sostenuto che l'intervento ricadeva nel Piano di Recupero del 1991 e nell'art. 2-bis, comma 1-ter, d.P.R. 380/2001, che consentirebbero di conservare le distanze preesistenti. Il condominio ha inoltre dedotto, con il secondo motivo, che i lavori sarebbero stati materialmente eseguiti sconfinando sul terreno condominiale e in difformità dal progetto, senza assenso dei proprietari, configurando una variazione essenziale. La controinteressata ha eccepito la tardività del ricorso, sostenendo che il condominio conosceva l'intervento almeno dal cartello di cantiere del 28 maggio 2025 e dalle comunicazioni ricevute; ha inoltre contestato nel merito le censure.

La decisione

Il TAR ha respinto l'eccezione di tardività: poiché il condominio contestava il quomodo dell'edificazione, e non l'an della possibilità di costruire, la piena conoscenza dell'effetto lesivo richiedeva la conoscenza degli elaborati progettuali, ostesi il 4 agosto 2025. Il ricorso, notificato il 4 settembre 2025, è stato quindi ritenuto tempestivo; le comunicazioni anteriori e la conoscenza del cantiere non provavano una conoscenza concreta e completa delle modalità edificatorie contestate. Il primo motivo è stato accolto. Le distanze inferiori a dieci metri rispetto alle pareti finestrate del condominio risultavano dagli elaborati progettuali e non erano state puntualmente contestate. La distanza prescritta si applica anche quando sia finestrata una sola delle pareti contrapposte e la deroga prevista dall'ultimo comma dell'art. 9 del d.m. 1444/1968 non opera per un edificio singolo, non trattandosi di un gruppo di edifici compreso in un piano particolareggiato o in una lottizzazione convenzionata con previsioni planovolumetriche. La sopraelevazione rispetto al fabbricato demolito costituisce nuova costruzione ai fini delle distanze; l'art. 2-bis, comma 1-ter, d.P.R. 380/2001 consente di mantenere soltanto le distanze legittimamente preesistenti nella consistenza materiale dell'edificio precedente, non distanze riferite a livelli o altezze che non esistevano. Neppure il Piano di Recupero del 1991 giustificava la deroga: le disposizioni richiamate disciplinavano il recupero e la riedificazione entro limiti di volume e non prevedevano una deroga alle distanze minime. Sono state ritenute irrilevanti le contestazioni della controinteressata sulla legittimità dell'edificio del condominio, estranee all'oggetto del giudizio e non proposte con impugnazione dei relativi titoli. Il secondo motivo è stato dichiarato inammissibile: la dedotta difformità tra lavori realizzati e progetto non attiene alla legittimità del permesso impugnato, ma alla materiale esecuzione delle opere e avrebbe dovuto essere sottoposta al Comune, sollecitando i poteri di vigilanza edilizia. Il ricorso è stato accolto nei limiti indicati e il permesso di costruire è stato annullato. Spese integralmente compensate per la peculiarità e complessità della vicenda.

Norme richiamate

• art. 9 d.m. 1444/1968

  la distanza di 10 metri che deve sussistere tra edifici antistanti si riferisce alle pareti finestrate, indipendentemente dalla circostanza che una sola delle pareti fronteggiantesi sia finestrata e che tale parete sia quella del nuovo edificio o dell’edificio preesistente, o della progettata sopraelevazione, ovvero ancora, che si trovi alla medesima o, come nel caso di specie, a diversa altezza rispetto all’altra

  La distanza minima di dieci metri si applica quando è finestrata anche una sola delle pareti contrapposte, indipendentemente da quale edificio la presenti e dalla diversa altezza delle pareti. La regola si applica anche alle sopraelevazioni.

• art. 9, ultimo comma, d.m. 1444/1968

  Inoltre nella presente vicenda si è in presenza della costruzione di un singolo immobile e, dunque, va escluso che ricorrano le condizioni per la deroga al regime ordinario delle distanze, prevista dall’art. 9, ultimo comma, del DM n. 1444/1968 per gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche in quanto, appunto, l’impugnato permesso di costruire ha ad oggetto un edificio singolo e non un “gruppo di edifici”.

  La deroga al regime ordinario delle distanze è circoscritta ai gruppi di edifici oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche e non è applicabile al titolo che autorizza la costruzione di un singolo edificio.

• art. 2-bis, comma 1-ter, d.P.R. 380/2001

  Il fatto, dunque, che la sopraelevazione costituisca nuova costruzione comporta che essa deve rispettare le distanze previste dall’art. 9 del DM n. 1444/1968 in quanto le distanze legittimamente preesistenti di cui all’art. 2-bis, comma 1-ter, del DPR n. 380/2001 sono solo quelle relative alle effettive distanze legittimamente preesistenti, ossia quelle relative all’immobile che esisteva nella sua conformazione materiale, ivi compresa l’altezza.

  La possibilità di conservare le distanze legittimamente preesistenti riguarda l'assetto effettivamente esistente, inclusa l'altezza del fabbricato demolito; non copre la sopraelevazione, che costituisce nuova costruzione e deve rispettare le distanze previste dall'art. 9 del d.m. 1444/1968.

Massime di principio

• Quando il ricorso contro un titolo edilizio contesta le modalità concrete dell'edificazione (quomodo), e non la possibilità stessa di costruire (an), il termine di impugnazione decorre dalla piena conoscenza del progetto nella misura necessaria a percepire la specifica lesività, normalmente acquisita con l'ostensione degli elaborati progettuali. La conoscenza dell'avvio del cantiere o dell'esistenza dell'intervento non basta, di per sé, a dimostrare la conoscenza delle modalità edificatorie contestate; chi eccepisce la tardività può provare anche presuntivamente una concreta conoscenza anteriore.
• La distanza minima di dieci metri prevista dall'art. 9 del d.m. 1444/1968 tra pareti finestrate di edifici antistanti opera anche quando è finestrata una sola delle pareti, senza che rilevino quale edificio presenti le finestre o la diversa altezza delle pareti.
• La sopraelevazione, quando modifica l'altezza dell'edificio, costituisce nuova costruzione ai fini del rispetto delle distanze legali. L'art. 2-bis, comma 1-ter, d.P.R. 380/2001 consente di conservare soltanto le distanze legittime effettivamente esistenti nella consistenza materiale dell'edificio precedente, inclusa la sua altezza, e non legittima distanze riferite ai piani aggiunti.
• La deroga prevista dall'ultimo comma dell'art. 9 del d.m. 1444/1968, per gruppi di edifici inseriti in piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche, non si estende al permesso di costruire relativo a un edificio singolo.
• La contestazione della difformità tra opere materialmente eseguite e progetto assentito non dimostra l'illegittimità del permesso di costruire: attiene all'esecuzione dei lavori e va sottoposta all'amministrazione titolare dei poteri di vigilanza edilizia, il cui eventuale cattivo esercizio è sindacabile dal giudice amministrativo.

Come è indicizzato