Cassazione Civile, Ordinanza n. 23374/2023 del 01/08/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un decreto ingiuntivo ottenuto da una società di mediazione immobiliare per il pagamento della provvigione pattuita in relazione a una compravendita immobiliare non giunta alla stipula del definitivo. L'acquirente oppose il decreto sostenendo che la provvigione non fosse dovuta perché l'affare non si era concluso e perché il mediatore avrebbe occultato la reale portata di vizi dell'immobile, in particolare la presenza di un "blocco di cemento" nel soggiorno, che egli assumeva essere stato presentato in modo fuorviante. In primo grado l'opposizione fu accolta e la società mediatrice fu condannata anche al risarcimento dei danni. In appello, invece, la società mediatrice ottenne riforma della decisione: la Corte territoriale ritenne che il rapporto fosse di mediazione e non di mandato, che il mediatore avesse informato l'acquirente della presenza del blocco di cemento, che l'acquirente avesse visitato personalmente l'immobile e fosse quindi consapevole della situazione, e che la provvigione fosse dovuta perché l'affare si era perfezionato con l'accettazione della proposta e il preliminare. Con l'unico motivo di ricorso per cassazione l'acquirente denunciò falsa applicazione degli artt. 1759, 1175, 1176, 1374 e 1375 c.c., contestando la valutazione della diligenza professionale del mediatore e l'adempimento degli obblighi informativi, sostenendo che il mediatore avrebbe dovuto comunicare la reale natura e incidenza del manufatto presente nell'immobile e che la Corte d'appello aveva erroneamente escluso l'inadempimento.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto corretta la qualificazione dell'attività come mediazione immobiliare e ha affermato che l'obbligo informativo del mediatore va commisurato alla normale diligenza professionale, comprendendo le circostanze note o conoscibili con l'ordinaria diligenza. Tuttavia, nel caso concreto, ha condiviso l'accertamento della Corte d'appello secondo cui l'acquirente era stato informato della presenza del blocco di cemento e comunque aveva visionato personalmente l'immobile, con conseguente esclusione di un'omissione informativa idonea a incidere sulla conclusione dell'affare. La censura si è risolta, secondo la Corte, in una richiesta di nuova valutazione del fatto e delle prove, inammissibile in sede di legittimità. Il ricorso è stato quindi respinto con condanna del ricorrente alle spese e con attestazione dell'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1759 c.c.

  Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note e, secondo la normale diligenza professionale, anche quelle conoscibili con l'ordinaria diligenza, se rilevanti per la sicurezza e valutazione dell'affare.

• art. 1175 c.c.

  Richiamato come parametro generale di correttezza nell'esecuzione del rapporto di mediazione.

• art. 1176 c.c.

  Usato per commisurare la diligenza esigibile al mediatore professionale, qualificato dalla legge come operatore professionale.

• art. 1374 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per sostenere l'integrazione del contenuto contrattuale con gli obblighi di informazione e correttezza.

• art. 1375 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per sostenere il dovere di comportarsi secondo buona fede nella formazione ed esecuzione del contratto.

• art. 1218 c.c.

  Richiamato per affermare che l'inadempimento degli obblighi informativi del mediatore può giustificare il rifiuto del pagamento della provvigione.

• legge n. 39 del 1989

  La legge è richiamata per sottolineare che l'attività di mediazione è attività professionale subordinata al possesso di specifici requisiti di capacità.

• art. 327 c.p.c.

  Evocato nell'eccezione di inammissibilità dell'appello proposta dall'appellato, poi rigettata dalla Corte territoriale.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  Applicato per dare atto della sussistenza dei presupposti del versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• Nel contratto di mediazione immobiliare, il mediatore professionale è tenuto a un obbligo informativo commisurato alla normale diligenza professionale: deve riferire non solo le circostanze effettivamente conosciute, ma anche quelle conoscibili con l'ordinaria diligenza in relazione al settore e all'ambito in cui opera.
• La violazione dell'obbligo di informazione del mediatore può incidere sul diritto alla provvigione e, nei casi di danno, può fondare responsabilità risarcitoria; tuttavia occorre che l'omissione riguardi circostanze realmente ignorate dalla parte e rilevanti per il consenso o per le condizioni dell'affare.
• Se il giudice di merito accerta che l'acquirente era stato informato della circostanza controversa e aveva comunque visionato l'immobile, non può configurarsi un inadempimento informativo del mediatore idoneo a escludere la provvigione.
• In sede di legittimità non è consentito chiedere una nuova valutazione del compendio probatorio sotto la veste di violazione di legge quando la censura mira in realtà a contestare l'apprezzamento dei fatti compiuto dal giudice di merito.
• La provvigione del mediatore matura quando l'affare è concluso, anche mediante accettazione della proposta e perfezionamento del preliminare, se dalle circostanze accertate non emerga un inadempimento del mediatore tale da giustificarne il mancato pagamento.

Come è indicizzato