Sentenza del 05/05/2022 n. 2033 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

Richiesta di riconoscimento delle agevolazioni fiscali "prima casa" per l'acquisto di un nuovo immobile a Roma; l'Ufficio ha disconosciuto il beneficio perché la contribuente non ha venduto l'immobile precedentemente acquistato con agevolazione entro il termine di un anno previsto dalla normativa (art.1, comma 55, L. 28/12/2015 n.208). La contribuente ha contestato il recupero a tassazione sostenendo che l'immobile preposseduto era inidoneo a soddisfare le esigenze abitative del suo nucleo familiare (4 persone) per dimensioni e caratteristiche, e che la mancata vendita entro l'anno era dovuta a oggettive difficoltà legate a lavori di ristrutturazione/abitabilità; ha quindi invocato la giurisprudenza che ammette un'interpretazione soggettiva dell'assenza di altra abitazione idonea.

La decisione

Il Collegio d'appello ha accolto l'appello della contribuente, ritenendo provata l'inidoneità dell'immobile posseduto (monolocale di 29,95 mq con angolo cottura, cameretta di 7,25 mq senza finestra, bagno senza finestra e sotto il livello della casa) a ospitare il nucleo familiare di quattro persone. Sulla base dei principi giurisprudenziali richiamati, ha riconosciuto il diritto alle agevolazioni "prima casa" per l'acquisto dell'immobile di Via ZZZZZZ 9 e ha disposto la compensazione delle spese di lite.

Norme richiamate

• art. 1, quarto comma, e nota II bis, della tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  La condizione di "non possesso di altra abitazione" va interpretata anche soggettivamente: il requisito per fruire delle agevolazioni sussiste quando l'abitazione già posseduta non sia concretamente idonea, per dimensioni e caratteristiche, a sopperire ai bisogni abitativi del nucleo familiare.

• art. 1, comma 55, Legge 28 dicembre 2015, n. 208

  Introduce l'obbligo di alienare l'immobile preposseduto entro un anno dall'acquisto della nuova abitazione per mantenere il beneficio; tuttavia l'operatività dell'obbligo può essere valutata alla luce dell'idoneità della precedente abitazione e delle circostanze di fatto che hanno impedito la vendita nei termini.

• Ordinanza Corte di Cassazione 31/07/2018 n. 20300

  l'idoneità della casa di abitazione preposseduta nel medesimo comune va valutata sia in senso oggettivo (effettiva inabitabilità), che in senso soggettivo (fabbricato inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative)

  Conferma che l'eventuale disponibilità di un alloggio non esclude il beneficio se tale alloggio non è concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche complessive, a soddisfare le esigenze abitative dell'interessato e della famiglia.

• Cass. n. 100/2010 (giurisprudenza consolidata)

  il concetto di "casa di abitazione" deve essere interpretato in senso soggettivo ed in concreto e, pertanto, anche in relazione alle ragionevoli esigenze di vita dell'acquirente

  Ribadisce il principio secondo cui la valutazione sull'esistenza di altra abitazione idonea è concreta e considera le esigenze abitative del soggetto; pertanto l'inidoneità materiale o funzionale dell'immobile posseduto può legittimare il riconoscimento delle agevolazioni per la nuova acquisizione.

Massime di principio

• La verifica del requisito "non possesso di altra abitazione" per le agevolazioni "prima casa" non è solo formale/oggettiva: va compiuta anche in termini soggettivi e concreti, considerando se l'immobile già posseduto sia effettivamente idoneo alle esigenze abitative del nucleo familiare.
• Caratteristiche come superficie utile, numero e dimensione dei locali, presenza di finestre/areazione, accessibilità e stato di abitabilità possono giustificare che un immobile sia ritenuto inidoneo e dunque non ostativo al riconoscimento del beneficio sulla nuova acquisizione.
• La mancata alienazione entro il termine di legge (1 anno) può essere giustificata se provata un'effettiva impossibilità oggettiva (es. lavori necessari per ripristinare l'abitabilità, impedimenti strutturali) purché adeguatamente documentata.
• È fondamentale fornire documentazione probatoria (planimetrie, certificazioni tecniche, documenti fotografici, preventivi o attestazioni di lavori, certificazioni di inagibilità/limitazioni) che dimostri l'inidoneità o le ragioni oggettive della mancata vendita nei tempi.
• La giurisprudenza favorisce un'interpretazione che tutela la funzione sociale dell'agevolazione (sostenere l'abitazione familiare) e valuta concretamente le esigenze di vita: decisioni amministrative sfavorevoli possono essere impugnate con possibilità di vittoria se sussistono prove dell'inidoneità.
• In ogni caso, deve essere valutata la buona fede del contribuente: comportamenti diligenti e tempestivi (istanze, versamenti parziali, richieste di riesame) rafforzano la posizione del privato in sede contenziosa.