Sentenza del 23/02/2017 n. 276 - Comm. Trib. Reg. per la Liguria

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva determinato una plusvalenza imponibile ai fini IRPEF, derivante dalla cessione di terreni edificabili avvenuta nel 2006, assumendo come corrispettivo il maggior valore dei terreni accertato o definito ai fini dell'imposta di registro. Il contribuente contestava sia l'automatica equiparazione tra il valore rilevante per l'imposta di registro e il prezzo effettivamente percepito, sia l'effettiva edificabilità autonoma dei terreni, che erano pertinenziali alla villa. La documentazione urbanistica dimostrava che il volume edificabile residuo era pari a soli 86 metri cubi, non autonomamente utilizzabili.

La decisione

La Commissione ha rigettato l'appello dell'Agenzia delle Entrate e confermato la decisione di primo grado, che aveva ridotto in via equitativa a un quarto l'indice edificatorio considerato dall'Ufficio e, conseguentemente, l'IRPEF accertata. È stato affermato che il valore accertato o definito ai fini dell'imposta di registro costituisce soltanto un indizio e non prova certa della maggiore plusvalenza ai fini delle imposte sui redditi. Le spese di lite sono state compensate.

Norme richiamate

• Art. 5, comma 3, D.Lgs. 14 settembre 2015, n. 147

  Per le cessioni di immobili, nonché per la costituzione e il trasferimento di diritti reali sugli stessi, "l'esistenza di un maggior corrispettivo non è presumibile soltanto sulla base del valore anche se dichiarato, accertato o definito ai fini dell'imposta di registro", o delle imposte ipotecaria e catastale.

  Il maggior corrispettivo ai fini delle imposte sui redditi non può essere presunto automaticamente sulla sola base del valore attribuito al bene ai fini dell'imposta di registro. L'Amministrazione deve fornire ulteriori elementi probatori della maggiore somma effettivamente percepita.

• Artt. 58, 68, 85 e 86 del TUIR

  Le disposizioni sulla determinazione delle plusvalenze e dei ricavi devono essere interpretate nel senso che il valore accertato ai fini dell'imposta di registro non dimostra, da solo, l'esistenza di un maggior corrispettivo ai fini delle imposte dirette.

• Art. 15, D.Lgs. 19 giugno 1997, n. 218

  La definizione del maggior valore ai fini dell'imposta di registro da parte dell'acquirente non determina automaticamente la corrispondente plusvalenza imponibile in capo al cedente ai fini IRPEF.

• Sentenza della Corte di Cassazione n. 6135/2016

  La Cassazione ha chiarito che il valore accertato o definito ai fini dell'imposta di registro può costituire un elemento indiziario, ma non una prova sufficiente della maggiore plusvalenza realizzata dal venditore.

Massime di principio

• Il valore di mercato determinato per l'imposta di registro e il prezzo effettivamente incassato dal venditore ai fini della plusvalenza sono grandezze diverse, fondate su presupposti e criteri di calcolo differenti.
• L'Amministrazione finanziaria non può recuperare automaticamente una maggiore plusvalenza basandosi esclusivamente sul maggior valore accertato o definito ai fini dell'imposta di registro; sono necessari ulteriori elementi concreti che dimostrino un corrispettivo occulto o superiore a quello dichiarato.
• La natura edificabile di un terreno deve essere valutata concretamente, considerando la volumetria residua, i vincoli urbanistici, la pertinenzialità rispetto agli edifici esistenti e l'effettiva autonoma utilizzabilità edificatoria.
• In caso di contestazione, la documentazione urbanistica e tecnica può incidere sulla quantificazione della plusvalenza, soprattutto quando dimostra che l'edificabilità teorica è ridotta o non autonomamente sfruttabile.
• Il valore definito in un procedimento relativo all'imposta di registro può essere utilizzato dall'Ufficio come indizio, ma deve essere corroborato da altri elementi probatori e non può sostituire la verifica della differenza tra costo di acquisto e prezzo effettivo di cessione.