Sentenza n. 3668/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 2

Esito

La controversia

I proprietari e condomini avevano impugnato l’ordinanza comunale di demolizione/rimozione di opere abusive, nonché gli atti di accertamento della Polizia locale e il verbale di sopralluogo, sostenendo che il piccolo locale al piano terra e il piano scantinato fossero assentiti o comunque risalenti a epoca anteriore all’obbligo generalizzato di titolo edilizio. Avevano dedotto la violazione degli artt. 10, 31 e 34 d.P.R. 380/2001, dell’art. 221 r.d. 1265/1934 e degli artt. 1, 3, 7 e 10 l. 241/1990, oltre a travisamento dei fatti, difetto di istruttoria e motivazione, illogicità, contraddittorietà, perplessità, irragionevolezza e oggettiva ineseguibilità. Il TAR aveva accolto i ricorsi, ritenendo che il piano scantinato risultasse da atti pubblici risalenti e che l’ordinanza fosse immotivata e carente di istruttoria. Il Comune ha appellato la sentenza deducendo omessa valutazione delle risultanze documentali, travisamento dei fatti e dei presupposti, motivazione insufficiente ed erronea e violazione dell’art. 10 l. 765/1967 e dell’art. 9-bis, comma 1-bis, d.P.R. 380/2001. Secondo il Comune, il piano interrato e la rampa non erano previsti né dal nulla osta edilizio del 1968 né dagli elaborati progettuali allegati alla domanda, mentre la successiva autorizzazione di abitabilità e la licenza d’uso non potevano costituire titoli edilizi né sanare l’abuso. In via preliminare, l’amministratore del condominio ha contestato la propria legittimazione passiva, sostenendo che il condominio non fosse proprietario né responsabile delle opere; il Comune ha replicato che l’ordinanza riguardava anche opere insistenti sulle parti comuni.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha respinto l’eccezione di difetto di legittimazione passiva del condominio, rilevando che l’ordinanza riguardava un fabbricato condominiale e contestava anche una rampa carrabile di accesso ai locali deposito/box auto, quindi opere riferibili non soltanto alle unità immobiliari individuali ma anche alle parti comuni. Nel merito ha accolto l’appello. Dagli elaborati allegati alla domanda del 1968 e dal relativo nulla osta non risultava il piano interrato né la rampa di accesso; non erano stati forniti elementi per ritenere tale omissione un refuso o una dimenticanza, sicché non poteva escludersi che il vano fosse stato realizzato successivamente. La successiva autorizzazione all’abitabilità del 1971, pur menzionando il piano scantinato e dichiarandolo conforme al progetto, non aveva autonoma efficacia autorizzativa: il titolo edilizio abilita la costruzione o modificazione dell’immobile, mentre l’abitabilità o agibilità attesta l’idoneità igienico-sanitaria, la sicurezza degli impianti e la salubrità dell’edificio. Neppure la licenza d’uso poteva supplire alla mancanza del titolo edilizio. Applicando l’art. 9-bis, comma 1-bis, d.P.R. 380/2001, il Collegio ha ritenuto decisivo il mancato rilascio di un apposito titolo edilizio per le opere contestate, che devono pertanto essere reputate abusive. In riforma della sentenza del TAR, ha respinto entrambi i ricorsi di primo grado. Le spese del doppio grado sono state compensate per l’assoluta particolarità della vicenda.

Norme richiamate

• art. 10 l. 765/1967

  La disciplina della legge Ponte è applicabile all’immobile; per le opere realizzate nel relativo periodo occorre verificare l’esistenza del titolo edilizio richiesto.

• art. 9-bis, comma 1-bis, d.P.R. 380/2001

  “Lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa [...]”.

  Lo stato legittimo dell’immobile è desunto dal titolo abilitativo previsto dalla legge e dagli eventuali titoli successivi, secondo le condizioni stabilite dalla norma. La mera presenza dell’opera in atti relativi all’abitabilità o all’uso non sostituisce il titolo edilizio mancante.

• art. 31 d.P.R. 380/2001

  È richiamato quale fondamento della disciplina dell’ordinanza di demolizione delle opere abusive, la cui applicazione presuppone l’accertamento dell’abusività dell’intervento.

• art. 34 d.P.R. 380/2001

  È richiamato tra le norme controverse in materia di opere edilizie abusive e relative conseguenze sanzionatorie.

• art. 221 r.d. 1265/1934

  È richiamato tra le disposizioni invocate dai ricorrenti di primo grado, senza autonoma applicazione decisiva nella motivazione d’appello.

Massime di principio

• Lo stato legittimo di un immobile realizzato in un’epoca in cui era obbligatorio il titolo edilizio deve essere ricostruito principalmente sulla base del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione e degli eventuali titoli successivi legalmente rilevanti; in mancanza di un titolo riferibile a una specifica opera, questa non può essere considerata assentita sulla sola base di documenti amministrativi successivi.
• L’autorizzazione all’abitabilità o all’agibilità attesta l’idoneità igienico-sanitaria, la sicurezza degli impianti e la salubrità dell’edificio, ma non costituisce titolo edilizio per la costruzione o modificazione dell’immobile e non può supplire alla mancanza del permesso o della licenza edilizia.
• La menzione di un’opera edilizia in un atto successivo al titolo costruttivo non dimostra, da sola, che l’opera fosse stata autorizzata: se gli elaborati progettuali del titolo originario non la riportano, occorrono elementi specifici per escludere che sia stata realizzata successivamente.
• La legittimazione passiva rispetto a un’ordinanza di demolizione sussiste anche in capo al condominio quando l’atto contesta opere riferibili alle parti comuni dell’edificio, oltre che alle singole unità immobiliari.

Come è indicizzato