Cassazione Civile, Ordinanza n. 24382/2021 del 09/09/2021

Esito

La controversia

Un acquirente aveva convenuto in giudizio il venditore di un appartamento chiedendo, per la vendita di cosa viziata, sia la riduzione del prezzo sia il risarcimento dei danni. Deduceva che l'immobile, dopo l’avvio di lavori, aveva manifestato gravi vizi strutturali occultati dal venditore, consistiti in lesioni sotto il pavimento e alle pareti, e che l’edificio insisteva su una faglia sismica a disturbo tettonico. Il Tribunale aveva accolto la domanda; la Corte d’appello, invece, aveva riformato la decisione, ritenendo tardiva la denuncia dei vizi ex art. 1495 c.c., insussistente un doloso occultamento e comunque conoscibile la situazione del bene. In cassazione il ricorrente ha dedotto: 1) violazione degli artt. 1495 e 2697 c.c., sostenendo che i vizi occulti erano stati denunciati tempestivamente nel termine decorrente dalla loro graduale emersione e che il venditore non aveva contestato specificamente la decadenza; 2) violazione degli artt. 167 c.p.c., 1495 e 2697 c.c., per avere la Corte territoriale ritenuto ammissibile l’eccezione di decadenza nonostante, secondo il ricorrente, non fosse stata validamente proposta; 3) omesso esame di un fatto decisivo circa il doloso occultamento dei vizi, che sarebbe emerso dalle risultanze istruttorie.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto che i motivi mirassero, in sostanza, a una diversa ricostruzione del fatto e a un riesame del merito, non consentiti in sede di legittimità. Ha inoltre affermato che la denuncia dei vizi era stata reputata tardiva dalla Corte d’appello sulla base di un accertamento fattuale insindacabile, che la questione dell’eventuale mutamento di residenza del venditore era irrilevante rispetto alla ratio decidendi e che la conoscibilità dei difetti e l’assenza di un vero occultamento doloso erano state motivate in modo adeguato. È stato quindi disposto anche il pagamento dell’ulteriore contributo unificato ex art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 115/2002.

Norme richiamate

• art. 1495 c.c.

  Il vizio della cosa venduta deve essere denunciato nel termine di decadenza; la decorrenza e la tempestività della denuncia dipendono da accertamenti di fatto rimessi al giudice di merito.

• art. 2697 c.c.

  Il richiamo all'onere della prova non consente, in cassazione, di sostituire una diversa ricostruzione del fatto a quella operata dal giudice di merito.

• art. 167 c.p.c.

  La deduzione dell'eccezione di decadenza è stata ritenuta validamente proposta attraverso una chiara allegazione in comparsa di risposta, la cui interpretazione spetta al giudice di merito.

• art. 360 c.p.c., nn. 3, 4 e 5

  La censura di violazione di legge o di omesso esame non può tradursi in un riesame del merito o in una critica alla motivazione se il fatto decisivo è stato comunque valutato dal giudice di merito.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  In caso di rigetto del ricorso, sussistono i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• In tema di garanzia per vizi della cosa venduta, la tempestività della denuncia va valutata sulla base dell'accertamento di fatto compiuto dal giudice di merito, compreso il momento in cui l'acquirente ha acquisito conoscenza dei difetti, anche gradualmente.
• La semplice conoscenza del venditore del difetto non equivale, di per sé, a doloso occultamento: per integrare quest'ultimo occorre una condotta positiva diretta a nascondere il vizio con adeguati accorgimenti.
• La riconoscibilità o apparenza dei vizi e la loro eventuale occultabilità sono apprezzamenti di fatto non sindacabili in cassazione se sorretti da motivazione non apparente.
• Nel giudizio di legittimità, la denuncia di violazione di legge non consente di ottenere una rivalutazione delle prove o una ricostruzione alternativa dei fatti, quando la decisione impugnata si fondi su un accertamento fattuale non efficacemente censurato.
• L'interpretazione delle difese svolte in comparsa di risposta, anche quanto alla deduzione dell'eccezione di decadenza, è attività riservata al giudice di merito, salvo il vizio motivazionale nei limiti consentiti dall'art. 360 c.p.c.

Come è indicizzato