Sentenza del 18/01/2021 n. 167 - Comm. Trib. Prov. Salerno

Esito

La controversia

Impugnazione di avviso di accertamento IMU (anno 2014) su terreno iscritto catastalmente come bosco ceduo che il PUC del 2006 ha destinato a "verde attrezzato pubblico" e che il Comune prevede di acquisire gratuitamente riconoscendo ai proprietari diritti edificatori spendibili su altra area (comparto CPS 12 in zona Frangarielli). Il Comune ha determinato la base imponibile attribuendo al terreno un valore di mercato (perizia comunale su dati 2000, valore calcolato al 2007) e ha richiesto IMU su tale base. Il ricorrente ha contestato: 1) l'illegittimità di tassare sul valore di mercato quando il bene è oggetto di acquisizione comunale con riconoscimento di diritti edificatori non ancora concretizzati (mancata equivalenza/permuta perfetta); 2) la mancanza di valutazione e di comunicazione del valore dei diritti edificatori attribuiti e quindi l'impossibilità di confronto; 3) difetto di motivazione dell'atto impositivo; 4) esistenza di un giudicato esterno su medesima pretesa per annualità precedenti; 5) criticità nei criteri di valutazione adottati dal Comune.

La decisione

La Commissione ha accolto i ricorsi riuniti e ha compensato le spese. Motivo della decisione: l'atto impositivo manca di motivazione adeguata perché il valore attribuito dal Comune presuppone il libero utilizzo del bene (valore di mercato), mentre nella specie il Comune ha acquisito l'area riconoscendo solo un indennizzo «edificatorio» su altra area; non è stato indicato il valore venale dei diritti edificatori rendendo impossibile qualsiasi comparazione. In sostanza non si può far pagare l'IMU su un bene che, allo stato, non ha per il contribuente un valore di mercato spendibile; si sarebbe dovuto valutare e tassare il valore dei diritti edificatori riconosciuti o fornire motivazione adeguata che dimostri la congruità della base imponibile adottata.

Norme richiamate

• DPR 131/1986

  art. 43, comma 2, lettera b)

  Riferimento richiamato dal ricorrente per sostenere che in caso di permuta i valori di entrambi i beni devono essere espressi e che, ai fini impositivi, si valuta il valore più elevato; principio usato a supporto dell'argomentazione che occorreva valutare sia il terreno originario sia i diritti edificatori assegnati.

• DPR 633/1972

  Riferimento alla disciplina IVA delle permute: la permuta è trattata come due cessioni separate ai fini della verifica e tassazione, usato dal ricorrente per argomentare che i valori dei due beni devono essere entrambi determinati.

• D.L. 203/2005

  art. 11 quaterdecies, comma 16

  Norma richiamata dal ricorrente per dedurre questioni di legittimità costituzionale (chiesta rimessione alla Corte Costituzionale): la questione è stata sollevata ma non esaminata nel merito dalla Commissione nel dispositivo.

• D.L. 223/2006

  Norma richiamata nell'atto di rimessione alla Corte Costituzionale; citata dal ricorrente ma non approfondita dalla Commissione nel dispositivo.

• Principio della perequazione urbanistica

  Richiamato dal Comune per sostenere che tutti i suoli compresi in un comparto urbanistico generano diritti edificatori esercitabili anche in zone diverse, giustificando la valutazione comunale. La Commissione ha ritenuto però che, se i diritti riconosciuti non hanno valore venale indicato e la permuta non è perfezionata, non è possibile utilizzare il valore di mercato del suolo come base imponibile.

• Costituzione Italiana

  Richiamati dal ricorrente nell'istanza di rimessione alla Corte Costituzionale per presunta violazione dei principi di uguaglianza e capacità contributiva; la questione è stata sollevata ma non decisa nella sentenza qui riassunta.

Massime di principio

• Quando il pubblico ente acquisisce un'area riconoscendo ai proprietari diritti edificatori su altre aree, non si può automaticamente tassare il terreno originario sul presunto valore di mercato del bene, se il trasferimento/permuta non è perfezionato e i diritti edificatori non hanno una valutazione venale comunicata.
• La base imponibile IMU deve riflettere il valore effettivamente spendibile dal contribuente: se il bene è vincolato da atti pubblici che ne escludono l'uso libero, occorre valutare e motivare l'imposta sulla base del valore reale (es. valore dei diritti edificatori riconosciuti), non su una presunta piena commerciabilità.
• L'amministrazione comunale deve fornire una motivazione adeguata e comprensibile dell'accertamento fiscale, indicando i criteri e i calcoli adottati, e comunicare al contribuente i valori utilizzati (ad es. valore dei diritti edificatori) per rendere possibile il controllo e la comparazione.
• Se la valutazione del Comune si fonda su una perizia datata o su parametri non attuali o non confrontabili, il contribuente può impugnare per difetto di motivazione e per incompletezza della comparazione tra i valori dei beni scambiati.
• In situazioni analoghe è opportuno che il contribuente chieda la valutazione separata e documentata dei diritti edificatori riconosciuti e verifichi se esistono atti formali (convenzioni, permute) perfezionati prima di considerare tassabile il valore di mercato del terreno originario.