Sentenza n. 3679/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 7

Esito

La controversia

Una società aveva presentato domanda di condono edilizio ai sensi della legge n. 326/2003 per la regolarizzazione di opere relative a una porzione di edificio quadrifamiliare. Il diniego comunale era motivato dall’insistenza dell’immobile in area vincolata e dalla conseguente non sanabilità ai sensi dell’art. 32, comma 27, lettera d), del d.l. n. 269/2003, convertito dalla legge n. 326/2003, e dell’art. 3, comma 1, lettera b), della legge regionale Lazio n. 12/2004. Il proprietario attuale impugnava il diniego e la sentenza del TAR che aveva respinto il ricorso, deducendo, in appello, travisamento dei fatti, erronea qualificazione dell’abuso, violazione e falsa applicazione della disciplina sul terzo condono e dell’art. 142, comma 2, del d.lgs. n. 42/2004. Sosteneva che l’intervento fosse stato realizzato in conformità al progetto assistito dal nulla osta paesaggistico-ambientale e che le difformità riguardassero soltanto l’altezza della copertura e la regolarità tecnico-urbanistica, senza violazione del vincolo paesaggistico né aumento di cubatura. Deduceva inoltre che l’amministrazione avrebbe dovuto acquisire e valutare il parere dell’Ente Parco e qualificare puntualmente la consistenza dell’abuso. L’appellante contestava anche l’applicabilità della preclusione del condono, assumendo che l’opera ricadesse in un piano urbanistico attuativo vigente e non fosse soggetta a inedificabilità assoluta.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha respinto l’appello e confermato la sentenza del TAR. Ha ritenuto irrilevante la dedotta coincidenza della motivazione della sentenza impugnata con quella di altra decisione, dovendosi verificare la correttezza dei principi applicati al caso concreto. Nel merito, ha rilevato che il vincolo paesaggistico era anteriore al rilascio del titolo edilizio e che il nulla osta dell’Ente Parco riguardava il progetto originario, non l’opera successivamente realizzata. Dagli atti risultavano una differenza di cubatura interna al sottotetto e un mutamento di destinazione d’uso dei locali al piano terra e seminterrato; il diniego comunale evidenziava la realizzazione senza titolo di nuova volumetria. In base alla disciplina del terzo condono, nelle aree sottoposte a vincolo paesaggistico sono condonabili, ove conformi agli strumenti urbanistici e previo parere dell’autorità preposta alla tutela del vincolo, soltanto gli interventi minori di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria. Gli abusi maggiori, comportanti nuove superfici o nuova volumetria, non sono invece sanabili, anche se l’area non è soggetta a inedificabilità assoluta e anche se l’intervento è urbanisticamente conforme. L’appellante non ha assolto l’onere di dimostrare che l’intervento fosse un abuso minore e che non vi fosse aumento di cubatura; tale mancata prova ha confermato la sussistenza dell’incremento volumetrico ostativo al condono. Il rigetto del primo motivo ha reso irrilevante l’esame delle ulteriori censure. L’appellante è stato condannato alle spese di giudizio, liquidate in euro 4.000, oltre accessori di legge.

Norme richiamate

• art. 32, comma 27, lett. d), d.l. n. 269/2003, convertito dalla l. n. 326/2003

  «Fermo restando quanto previsto dagli articoli 32 e 33 della legge 28 febbraio 1985, n.47, le opere abusive non sono comunque suscettibili di sanatoria, qualora: … d) siano state realizzate su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela degli interessi idrogeologici e delle falde acquifere, dei beni ambientali e paesistici, nonché dei parchi e delle aree protette nazionali, regionali e provinciali qualora istituiti prima della esecuzione di dette opere, in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici».

  La disposizione preclude il condono per gli abusi realizzati in area vincolata quando ricorrono le condizioni previste dalla norma; secondo il giudice, per il terzo condono sono sanabili nelle aree vincolate soltanto gli interventi minori, conformi alla disciplina urbanistica e assistiti dal previo parere dell’autorità di tutela.

• art. 3, comma 1, lett. b), l.r. Lazio n. 12/2004

  «Fermo restando quanto previsto dall’articolo 32, comma 27, del d.l. n. 269/2003 e successive modifiche, dall’articolo 32 della l. 47/1985, come da ultimo modificato dall’articolo 32, comma 43, del citato d.l. 269/2003, non sono comunque suscettibili di sanatoria: … b) le opere di cui all’articolo 2, comma 1, realizzate, anche prima della apposizione del vincolo, in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche ed alle prescrizioni degli strumenti urbanistici, su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela dei monumenti naturali, dei siti di importanza comunitaria e delle zone a protezione speciale, non ricadenti all’interno dei piani urbanistici attuativi vigenti, nonché a tutela dei parchi e delle aree naturali protette nazionali, regionali e provinciali».

  La disciplina regionale ha previsto, per il terzo condono, un regime più restrittivo di quello statale, estendendo l’effetto ostativo anche ai vincoli sopravvenuti; la modifica del 2024 non incide sul procedimento già definito oggetto di giudizio.

• art. 142, comma 2, d.lgs. n. 42/2004

  La disposizione è stata invocata dall’appellante, ma il Consiglio di Stato ha deciso sulla base della disciplina speciale del terzo condono e della natura volumetrica dell’abuso.

• art. 10-bis l. n. 241/1990

  Il Comune ha comunicato il preavviso di diniego prima dell’adozione del provvedimento conclusivo; la sentenza non ravvisa su questo profilo una causa di illegittimità.

• art. 1, comma 1, l.r. Lazio n. 12/2024

  La modifica ha eliminato l’inciso relativo alle opere realizzate anche prima dell’apposizione del vincolo, ma non è stata ritenuta applicabile al procedimento già definito.

Massime di principio

• Nel regime del terzo condono edilizio, la presenza di un vincolo paesaggistico o ambientale comporta una disciplina più restrittiva rispetto ai condoni precedenti e rende condonabili soltanto gli interventi minori di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria, purché conformi agli strumenti urbanistici e previo parere dell’autorità preposta alla tutela del vincolo.
• Le opere abusive che comportano nuova superficie o nuova volumetria non sono suscettibili di sanatoria ai sensi del terzo condono quando insistono su area sottoposta a vincolo paesaggistico, anche se l’area non è soggetta a inedificabilità assoluta e l’intervento risulta conforme alla disciplina urbanistica.
• Il nulla osta paesaggistico rilasciato sul progetto originario non rende automaticamente sanabili le difformità successivamente realizzate: occorre verificare la corrispondenza tra l’opera effettivamente eseguita e quella oggetto del titolo e dell’autorizzazione paesaggistica.
• Nel giudizio relativo alla domanda di condono, incombe sul richiedente che invoca la sanabilità dell’intervento l’onere di dimostrare la natura minore dell’abuso e l’assenza di aumento di superficie o volumetria; in mancanza, l’aumento volumetrico risultante dagli atti amministrativi può essere posto a fondamento del diniego.
• Il mancato rispetto anche di una sola delle condizioni richieste per il terzo condono nelle aree vincolate è sufficiente a escludere la sanabilità dell’opera.

Come è indicizzato