Sentenza n. 702/2026 - Catania, Sezione 1

Esito

La controversia

La ricorrente ha impugnato il provvedimento comunale che aveva rigettato la SCIA in sanatoria presentata ai sensi dell’art. 37 d.P.R. n. 380/2001 per opere prive di titolo abilitativo realizzate in un’area condominiale destinata a parcheggio. La censura unica, articolata in più profili, deduceva la violazione e l’errata applicazione degli artt. 11, 23 e 37 d.P.R. n. 380/2001, nonché eccesso di potere per travisamento dei fatti e difetto di motivazione. In particolare, la ricorrente contestava che il Comune avesse ritenuto necessaria la produzione del titolo di proprietà, sostenendo che la legittimazione alla presentazione della SCIA in sanatoria spettasse anche al responsabile dell’abuso o a chi avesse la disponibilità materiale del bene, pur senza aver eseguito personalmente le opere. Deduceva inoltre che nessuna disposizione subordinasse la sanatoria alla preventiva esatta identificazione catastale della singola unità abusiva o al previo frazionamento catastale. La ricorrente affermava che la SCIA individuava comunque l’area mediante gli estremi catastali della particella e del subalterno, oltre a contenere planimetrie e descrizioni tecniche idonee a identificare le opere. Il Comune sosteneva invece l’assenza di un titolo idoneo in capo alla ricorrente, l’impossibilità di individuare la porzione occupata all’interno dell’area parcheggio comune e l’impossibilità di procedere alla sanatoria senza l’indicazione dell’esatto subalterno. La documentazione prodotta tardivamente dalla ricorrente in vista dell’udienza, relativa all’usucapione e al successivo frazionamento catastale, è stata ritenuta irrilevante ai fini della legittimità dell’atto, da valutarsi secondo la situazione esistente al momento della sua adozione.

La decisione

Il TAR ha accolto il ricorso e annullato il diniego comunale. Quanto alla legittimazione, ha affermato che l’amministrazione deve verificare il possesso del requisito legittimante, ma non deve svolgere complessi accertamenti civilistici né sostituirsi al giudice ordinario in presenza di contestazioni, salvo contestazioni di terzi fondate su elementi di immediata evidenza. La legittimazione alla sanatoria non spetta soltanto al proprietario, ma anche al responsabile dell’abuso, nozione comprensiva dell’esecutore materiale e di chi abbia la disponibilità del bene al momento dell’adozione della misura repressiva. La disponibilità materiale del box e l’assenza di opposizioni di condomini o di altri soggetti interessati consentivano quindi alla ricorrente di presentare la SCIA in sanatoria. Quanto all’identificazione catastale, il Collegio ha rilevato che la SCIA e la relazione tecnica indicavano gli estremi catastali dell’area, nonché elementi descrittivi e planimetrici sufficienti a individuare inequivocabilmente la collocazione e la consistenza delle opere, già note al Comune anche per effetto dell’ordinanza di demolizione. La normativa sulla sanatoria non impone il previo aggiornamento catastale quale condizione di ammissibilità o di esame dell’istanza; tale obbligo, previsto per talune procedure di condono, non può essere introdotto per l’accertamento di conformità. L’aggiornamento catastale può conseguire alla regolarizzazione dell’opera e non costituisce, di per sé, un ostacolo formale alla SCIA in sanatoria. Il giudice ha precisato che le sopravvenienze relative all’accertamento giudiziale dell’usucapione e al frazionamento catastale non incidono retroattivamente sulla legittimità dell’atto impugnato, fermo restando che l’amministrazione potrà valutarle nell’adozione di eventuali atti successivi. Spese compensate per la peculiarità della controversia.

Norme richiamate

• art. 37 d.P.R. n. 380/2001

  «ove l'intervento realizzato risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell'intervento, sia al momento della presentazione della domanda, il responsabile dell'abuso o il proprietario dell'immobile possono ottenere la sanatoria dell'intervento versando la somma, […]»

  La disposizione riconosce la legittimazione a presentare la SCIA in sanatoria non soltanto al proprietario, ma anche al responsabile dell’abuso, inteso in senso ampio come esecutore materiale o soggetto che dispone del bene al momento della misura repressiva.

• art. 11, comma 1, d.P.R. n. 380/2001

  La legittimazione alla richiesta del titolo edilizio può derivare dalla proprietà o da una relazione qualificata e dalla disponibilità del bene; l’amministrazione deve effettuare una verifica non meramente formale, senza però svolgere complessi accertamenti civilistici in assenza di contestazioni evidenti.

• art. 20, comma 1, d.P.R. n. 380/2001

  Richiamato insieme agli artt. 11, 27 e 37 per individuare il dovere dell’amministrazione di verificare la legittimazione del richiedente il titolo edilizio.

• art. 27 d.P.R. n. 380/2001

  Richiamato nel quadro dei poteri comunali di vigilanza e controllo edilizio rilevanti per la verifica della legittimazione alla regolarizzazione.

• art. 36 d.P.R. n. 380/2001

  La legittimazione alla sanatoria spetta anche al responsabile dell’abuso e non esclusivamente al proprietario; tale principio è ritenuto applicabile anche alla SCIA in sanatoria.

• art. 36-bis d.P.R. n. 380/2001

  La formulazione attuale conferma, secondo il giudice, la legittimazione del responsabile dell’abuso e del proprietario alla procedura di sanatoria.

• art. 29 d.P.R. n. 380/2001

  Richiamato per sostenere un’accezione ampia di responsabile della realizzazione dell’abuso, comprensiva del soggetto che, in ragione della relazione attuale con il bene, può e deve farsi carico della sua regolarizzazione o rimozione.

• art. 73, comma 1, c.p.a.

  La produzione documentale effettuata in prossimità dell’udienza è stata ritenuta tardiva, ma non rilevante ai fini della decisione perché riferita a sopravvenienze successive all’atto impugnato.

• art. 54 c.p.a.

  Il Collegio ha escluso la necessità di autorizzare o espungere la documentazione tardiva, ritenendola comunque irrilevante per la decisione.

• art. 39 l. n. 724/1994

  Richiamato quale esempio di disciplina del condono edilizio che può prevedere la preventiva denuncia catastale, a differenza della sanatoria ordinaria.

• art. 32, comma 37, d.l. n. 269/2003

  Richiamato per evidenziare che la preventiva denuncia catastale è richiesta nelle procedure di condono, ma non costituisce requisito generale dell’accertamento di conformità o della SCIA in sanatoria.

Massime di principio

• La legittimazione a presentare una SCIA in sanatoria ai sensi della disciplina edilizia non spetta esclusivamente al proprietario, ma anche al responsabile dell’abuso, inteso come esecutore materiale dell’intervento oppure come soggetto che abbia la disponibilità materiale del bene al momento dell’adozione della misura repressiva, anche se non ha materialmente realizzato le opere.
• Nella verifica della legittimazione del richiedente un titolo edilizio, l’amministrazione deve accertare la disponibilità qualificata del bene, ma non è tenuta a svolgere complessi accertamenti sulla titolarità civilistica né può sostituirsi al giudice ordinario, salvo che emergano contestazioni di terzi fondate su elementi di immediata evidenza.
• L’assenza di contestazioni da parte di proprietari, condomini o altri soggetti titolari di posizioni potenzialmente contrapposte non consente all’amministrazione di negare la legittimazione alla sanatoria sulla base della sola mancata produzione di un titolo di proprietà, quando il richiedente dimostri la disponibilità materiale del bene.
• La disciplina della sanatoria edilizia ordinaria non subordina l’esame o il perfezionamento della SCIA in sanatoria al previo aggiornamento catastale o al preventivo frazionamento della singola unità abusiva, purché l’opera sia comunque individuabile in modo univoco mediante gli elementi catastali, planimetrici e descrittivi disponibili.
• L’aggiornamento catastale non può essere imposto come requisito formale non previsto dalla legge per accedere alla sanatoria edilizia ordinaria; esso può costituire conseguenza della regolarizzazione dell’opera, mentre la preventiva denuncia catastale prevista da specifiche discipline di condono non è automaticamente estensibile all’accertamento di conformità.
• La legittimità di un provvedimento amministrativo deve essere valutata secondo la situazione di fatto e di diritto esistente al momento della sua adozione; sopravvenienze quali l’accertamento giudiziale dell’usucapione o il successivo frazionamento catastale non incidono retroattivamente sulla legittimità dell’atto, pur potendo essere considerate dall’amministrazione nell’adozione di atti successivi.

Come è indicizzato