Cassazione Civile, Ordinanza n. 20870/2026 del 19/06/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un'azione di rivendica immobiliare proposta da un soggetto che si è dichiarato proprietario di un appartamento acquistato da una società immobiliare con atto trascritto nel 1983. L'immobile, tuttavia, era stato poi oggetto di ulteriori trasferimenti nella catena dei danti causa del resistente, e il convenuto occupava il bene sulla base di un atto di acquisto trascritto nel 1998, affermando altresì di averlo usucapito. In primo grado il Tribunale ha rigettato la rivendica ritenendo che l'attore avesse acquistato a non domino e che non potesse opporre la disciplina di tutela del terzo di buona fede, anche alla luce di una precedente sentenza che aveva accertato la simulazione assoluta di un atto della catena traslativa. In appello l'attore ha lamentato, da un lato, la mancata considerazione della nullità della compravendita in favore dell'occupante e, dall'altro, l'erronea esclusione della propria buona fede nell'acquisto. In cassazione ha proposto un unico motivo ex art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., denunciando falsa applicazione degli artt. 2644 e 2652 c.c., sostenendo che la domanda di simulazione trascritta in precedenza non avrebbe potuto spiegare effetto prenotativo perché non coincidente, nella trascrizione, con il dispositivo della sentenza che ha poi accertato la simulazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso. Ha rilevato che il motivo non colpiva la ratio decidendi della sentenza d'appello, la quale aveva fondato il rigetto sul difetto di buona fede dell'acquirente, e quindi sulla non operatività della tutela prevista per i terzi dall'art. 1415, comma 1, c.c. e dall'art. 2652, n. 4, c.c. Per la Corte, una volta esclusa la buona fede, non aveva rilievo scrutinare ulteriormente il tema della priorità delle trascrizioni o dell'effetto prenotativo della domanda di simulazione. La Suprema Corte ha quindi confermato il rigetto del ricorso e ha condannato il ricorrente alle spese, oltre alle condanne ex art. 96, commi 3 e 4, c.p.c., e all'ulteriore contributo unificato ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  La censura per violazione o falsa applicazione di legge deve essere specifica e deve confrontarsi con la ratio decidendi della sentenza impugnata; se riguarda norme non poste a base della decisione, il motivo è inammissibile.

• art. 366, comma 1, n. 4, c.p.c.

  L'onere di specificità dei motivi di ricorso impone di indicare le norme violate, il loro contenuto precettivo e il contrasto con la sentenza impugnata.

• art. 1415, comma 1, c.c.

  La simulazione non è opponibile ai terzi che abbiano acquistato diritti dal titolare apparente in buona fede, salvi gli effetti della trascrizione della domanda di simulazione.

• art. 2652, n. 4, c.c.

  La trascrizione della domanda di simulazione produce effetto prenotativo, ma la sentenza di accoglimento non pregiudica i diritti acquistati dai terzi di buona fede che abbiano trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda.

• art. 2644 c.c.

  Nel caso concreto la Corte ha ritenuto che il motivo fosse estraneo alla ratio decidendi perché la decisione di merito non si era fondata sulla sola priorità delle trascrizioni, ma sul difetto di buona fede.

• art. 380-bis c.p.c.

  È stato richiamato il rito della definizione accelerata e, una volta confermato il rigetto, si è fatta applicazione delle conseguenze processuali previste per la decisione conforme alla proposta accelerata.

• art. 96, commi 3 e 4, c.p.c.

  In sede di cassazione, il rigetto del ricorso ha comportato la condanna del ricorrente al pagamento di somme equitative in favore delle controparti e della Cassa delle ammende.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  È stata dichiarata la sussistenza dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale.

Massime di principio

• Nel ricorso per cassazione il motivo di violazione di legge è inammissibile se non si confronta con la concreta ratio decidendi della sentenza impugnata e investe norme che non hanno sorretto la decisione.
• La tutela del terzo prevista in tema di simulazione presuppone la buona fede dell'acquirente dal titolare apparente; in mancanza di buona fede, la simulazione accertata è opponibile e non opera la protezione derivante dalla trascrizione della domanda.
• L'effetto prenotativo della trascrizione della domanda di simulazione rileva solo nei confronti dei terzi di buona fede che abbiano acquistato e trascritto anteriormente; la verifica della buona fede è preliminare e assorbente rispetto a ogni ulteriore questione sulla priorità delle trascrizioni.
• Quando la decisione di merito si fonda sul difetto di buona fede dell'acquirente, le doglianze limitate al rapporto tra trascrizione della domanda e trascrizione del titolo sono irrilevanti se non incidono sul presupposto decisivo della sentenza.

Come è indicizzato