Sentenza del 27/10/2020 n. 3201 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

Cessione di immobili abitativi effettuata entro il quinquennio dall'ultimazione di interventi di recupero edilizio di cui all'art. 3, comma 1, lettera c) del d.P.R. n. 380/2001; la questione centrale è se tale cessione debba essere considerata assoggettata a IVA (con conseguente applicazione dell'imposta di registro in misura fissa) quando i lavori risultano dall'atto notarile di cessione.

La decisione

La cessione è stata ritenuta correttamente assoggettata ad IVA ai sensi dell'art. 10, comma 1, n. 8-bis), d.P.R. n. 633/1972; di conseguenza l'imposta di registro è applicata in misura fissa. Il requisito temporale del quinquennio e la natura degli interventi di recupero sono stati considerati accertabili tramite la descrizione dei lavori riportata nell'atto notarile, sufficiente a qualificare fiscalmente l'operazione come cessione soggetta ad IVA.

Norme richiamate

• art. 10, comma 1, n. 8-bis), d.P.R. n. 633/1972

  Le cessioni di edifici abitativi, quando realizzate entro il termine previsto e aventi i requisiti indicati dalla normativa edilizia, sono considerate operazioni assoggettate ad IVA. La norma è stata interpretata applicandola anche alle cessioni di immobili oggetto di interventi di recupero documentati nell'atto di trasferimento.

• art. 3, comma 1, lett. c), d.P.R. n. 380/2001

  Definisce gli interventi di recupero del patrimonio edilizio rilevanti ai fini del calcolo del termine quinquennale; la sentenza riconosce che quando tali interventi risultano dall'atto notarile, il requisito dell'intervento è provato e integra la condizione per l'assoggettamento ad IVA.

Massime di principio

• Se la cessione di un immobile abitativo avviene entro cinque anni dall'ultimazione di interventi di recupero (art. 3, c.1, lett. c) DPR 380/2001) e i lavori sono descritti nell'atto notarile, l'operazione va considerata imponibile Iva ai sensi dell'art. 10, c.1, n.8-bis) DPR 633/1972.
• La presenza, nel rogito, di una descrizione dei lavori e della data di ultimazione è elemento probatorio idoneo a qualificare fiscalmente la cessione come soggetta ad IVA; l'atto notarile può quindi essere sufficiente per l'accertamento fiscale.
• Quando l'IVA è applicabile, l'imposta di registro si applica in misura fissa e non in percentuale sul valore dell'immobile.
• Se i lavori non risultano dall'atto notarile o manca la prova della data di ultimazione, l'Amministrazione finanziaria può richiedere ulteriori prove; in assenza di prova, l'operazione potrebbe non essere qualificata come imponibile IVA.
• È fondamentale distinguere il tipo di intervento edilizio: solo gli interventi riconducibili alla categoria prevista dalla norma (recupero del patrimonio edilizio) incidono sul computo del quinquennio e sull'assoggettamento ad IVA.
• Per evitare contenziosi, venditore e notaio dovrebbero indicare chiaramente nel rogito la natura degli interventi, le autorizzazioni rilevanti e la data di ultimazione dei lavori; il potenziale acquirente/cessionario dovrebbe verificare l'imposizione IVA e le eventuali implicazioni fiscali (es. detraibilità per soggetti passivi).