Sentenza del 07/05/2015 n. 258 - Comm. Trib. Reg. per l'Umbria

Esito

La controversia

Il ricorrente ha impugnato un avviso di accertamento relativo all'anno 2004, con cui l'Agenzia delle Entrate aveva contestato la mancata dichiarazione di plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni e aveva accertato un maggior reddito imponibile. In appello la controversia è stata limitata alla plusvalenza di 444.054 euro derivante dalla vendita, il 20 dicembre 2004, di un terreno al prezzo di 450.000 euro. Il ricorrente sosteneva, da un lato, che il terreno non fosse edificabile perché destinato a verde, parcheggi e altre opere pubbliche e, dall'altro, che il valore iniziale del terreno non fosse pari a zero, ma dovesse essere determinato in circa 200.000 euro, poi rivalutati. Sono state inoltre impugnate le cartelle di pagamento conseguenti all'accertamento.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale ha respinto il primo motivo, ritenendo applicabile l'art. 67 del T.U.I.R.: anche un terreno destinato a verde attrezzato, attrezzature scolastiche, parcheggi o fascia di rispetto ferroviario può essere suscettibile di utilizzazione edificatoria limitatamente alle opere consentite dagli strumenti urbanistici. Ha invece accolto parzialmente il secondo motivo. Il valore iniziale non poteva essere considerato pari a zero, poiché il terreno era stato trasferito all'Istituto in occasione della sua costituzione e aveva comunque un valore economico. Sulla base della consulenza tecnica d'ufficio, il valore di mercato al primo semestre del 1987 è stato determinato in 69.120.000 lire, corrispondenti a un valore rivalutato al 2004 di 66.825,72 euro. Di conseguenza, dalla plusvalenza è stato detratto tale importo anziché il valore iniziale di 5.946 euro indicato nell'accertamento. L'avviso e la conseguente iscrizione a ruolo sono stati dichiarati parzialmente illegittimi. Le spese di giudizio sono state compensate.

Norme richiamate

• Art. 67, comma 1, lettera b), D.P.R. 917/1986 (T.U.I.R.)

  in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione

  La tassazione della plusvalenza non richiede necessariamente un'edificabilità piena o libera: è sufficiente che il terreno sia suscettibile di una qualche utilizzazione edificatoria secondo lo strumento urbanistico vigente. Le limitazioni urbanistiche possono incidere sulla quantificazione del valore, ma non escludono di per sé l'imposizione.

• Art. 68, comma 2, D.P.R. 917/1986 (T.U.I.R.)

  Il costo dei terreni suscettibili d'utilizzazione edificatoria di cui alla lettera b) del comma 1 dell'articolo 67 è costituito dal prezzo di acquisto aumentato di ogni altro costo inerente, rivalutato in base alla variazione dell'indice dei prezzi al consumo

  Il calcolo della plusvalenza deve tenere conto del costo fiscalmente riconoscibile del terreno, rivalutato secondo legge. In assenza di un prezzo di acquisto documentato o di un valore dichiarato in atti rilevanti, non è automaticamente legittimo assumere un costo pari a zero; può essere necessario ricostruire il valore iniziale di mercato con elementi probatori e, se occorre, mediante consulenza tecnica.

• Legge 20 maggio 1985, n. 222, articoli 22 e 28

  Con il decreto di erezione di ciascun Istituto sono contestualmente estinti ... i loro patrimoni sono trasferiti di diritto all'Istituto stesso

  Il trasferimento del patrimonio degli enti soppressi all'Istituto diocesano decorre dalla costituzione e dal riconoscimento dell'Istituto. Ai fini della determinazione del costo fiscale del bene successivamente ceduto, il momento rilevante è stato individuato nella data di costituzione dell'Istituto, il 30 aprile 1987.

Massime di principio

• Un terreno destinato urbanisticamente a verde, parcheggi o strutture pubbliche può comunque generare una plusvalenza tassabile se lo strumento urbanistico consente, anche limitatamente, la realizzazione di opere edilizie.
• La qualificazione urbanistica deve essere verificata con riferimento alla situazione vigente alla data della cessione; la mera assenza di edificabilità residenziale o commerciale non esclude automaticamente la tassazione.
• Nel determinare la plusvalenza, l'Amministrazione non può assumere automaticamente un costo iniziale pari a zero solo perché manca un prezzo di acquisto espresso nell'atto di trasferimento.
• Quando il bene è stato acquisito tramite successione, fusione, trasferimento patrimoniale o altra operazione non onerosa, il valore iniziale può dover essere ricostruito sulla base del valore di mercato alla data fiscalmente rilevante.
• La stima del valore iniziale deve essere sostenuta da elementi documentali, valori comparabili, dati catastali o fiscali e, se necessario, da una consulenza tecnica; una stima meramente assertiva del contribuente può non essere sufficiente.
• Le limitazioni all'utilizzazione del terreno incidono normalmente sulla quantificazione del valore e della plusvalenza, non necessariamente sull'esistenza del presupposto impositivo.